济宁梁山泊岸景园蒙蔽购房者 五证不全无法贷款

　　中国山东网3月28日讯 同一个小区、同一栋楼，一层和五层的交房日期竟然相差半年。如果王彬和张蒙不是因为同样的烦恼相识，他们打死也不会相信这么离谱的事情竟然发生在自己身上。

　　同一栋楼不同楼层 交房日期竟相差半年

　　2011年新年刚过，新婚燕尔的王彬夫妇怀揣多年在北京打拼积攒下来的积蓄，在济宁市梁山泊岸景园购买了一套91平米的住宅，并与开发商签订了一个“不太正式的预售合同”。在付18万元首付款时，开发商山东新恒源投资置业有限公司信誓旦旦地说只要等到7月份就可以贷款。到了7月把相关材料都准备齐全后，开发商又推说要等到10月才能贷。谁知10月一到，开发商立马变了一副嘴脸，说必须要交全款才能拿到钥匙，无法贷款了。

　　王彬告诉记者，自己和妻子都在北京打工，18万元的首付是自己全部的积蓄。买房时曾反复询问过开发商，承诺可贷款时才交了首付，现在实在无法一次性付清全款。

　　与王彬有同样遭遇的还有同样在外地打工的张蒙。

　　张蒙告诉记者，自己比王彬晚买了三个月的房，每平米价格比王彬高接近1000元，这也无可厚非。但是自己的购房合同中写明的交房日期是2012年12月31日，而王彬的却是2012年5月31日。同一栋楼同一单元一层和五层的交房日期相差半年就让他有些不可理解了。

　　张蒙告诉记者，在多方奔走贷款时，偶然结识了在同一单元的买主王彬，两人一交流才意识到可能被开发商“骗”了。

　　开发商解释漏洞百出 又引出第三个交房日期

　　为什么同一栋楼交房日期相差那么大?记者电话采访了山东新恒源投资发展有限公司梁经理。梁经理告诉记者，梁山泊岸景园建设之初占用了两个村子的土地，其中东部的村子在建设过程中一直受到当地村民的干涉，所以至今未交房，西部的村子已于今年1月份交房。当记者质疑为何王彬和张蒙的预售购房合同上所写的交房日期分别为2012年5月31日及2012年12月31日时，梁经理解释说可能是因为不在同一栋楼的原因。而当事人王彬和张蒙提供的证据显示二人所购房产为同一栋楼、同一单元、不同楼层。

　　对于为何建设之初承诺可贷款，而后又告知无法贷款的原因，梁经理解释说自己只负责工程方面，销售为另一人蔡经理负责，并告诉了记者其联系方式。但截至记者发稿，蔡经理的电话一直无法接通。

　　房管局网站查无开发商信息 律师分析可能是小产权房

　　为此，记者咨询了山东豪杰律师事务所律师李敬涛。李敬涛告诉记者，房产是否有完全的产权，还是所谓的“大产权”和“小产权”，区别在于土地的使用权方面。土地使用权解决了，“五证”就容易办理了。对于这种农村土地开发的楼盘，症结就卡在这个土地使用权上。

　　对于王彬和张蒙遇到的这种无法办理贷款手续的情况，李律师分析可能是开发商的相关手续未办好。如果开发商明知无法办理相关证件还对购房者有承诺在先，那么就涉嫌欺诈。

　　对于王彬在采访时提到的，购房时只签订过一个“不太正式的预售合同”，李律师表示预售合同的签订是有严格的条件的。根据《城市商品房预售管理办法》第五条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证和施工许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。而王彬告诉记者，最初购房时开发商只出具过两张证件的复印件，自己第一次购房，相关知识也不清楚，也就稀里糊涂地签了合同。

　　李律师告诉记者，正规的开发商都是把所有的证件悬挂在售楼处的。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。而房屋是否允许预售，购房者可以在当地房管局的系统内查询。记者随后查阅了济宁市“商品房预(销)售合同网上备案”网，在开发企业一栏未找到与山东新恒源投资置业有限公司相关的任何信息。

　　为此，李律师分析该楼盘可能是小产权房，土地出让金可能未缴纳，土地性质还未变更。

　　律师提醒购房者购房应先查验“五证” 莫贪便宜吃大亏

　　那么遇到类似情况购房者应如何解决?购房者在购房时应注意哪些问题呢?李律师告诉记者，因小产权房产生的各类纠纷在现实中屡见不鲜，购房者在购买之初通常会被开发商的各种优惠条件所吸引，由于购买之初房价较低，所以大部分人遇到类似情况宁愿与开发商“僵”着也不愿意退房。购房者在购房时如果发现某楼盘房价比本地区楼盘均价低很多，那么这个房子就明显存在问题。小产权房的风险一是无法办理房产证、二是遇到拆迁时可能得不到相应的赔偿。

　　对于小产权房屡禁不止的原因，李律师告诉记者，现实中很多买了这种小产权房的购房者是从中受益的。比如一些本地人低价买进小产权房，然后提价卖出，从中赚取差价。而一些买不起房，但又贪图便宜的人买了这种小产权房后，各种纠纷就会接踵而至。比如遇到国家拆迁，或许能获得一些赔偿，但肯定比正规的商品房赔偿金低。如果遇到整治违章建筑，那么购买者被拆了房子也得不到相应的赔偿。所以购房者在购房之前，一定要仔细核对开发商的“五证”，即：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，或者在当地房管局网站查询购买房产开发商的备案信息，以免类似情况给自己的工作生活带来麻烦。(注：为保护当事人信息，文中王彬和张蒙均为化名)(奕懿)