房地产生态调查：一个贷款员的讨金生活

红尘

　　5年后，中心城区将形成怎样的城市品质、塑造何种城市性格，这个问题不仅仅是由规划师们回答。
　　“东莞城市化进程落后于工业化进程”，这个说法，流行东莞多年不曾改变。这句抽象的话语，化为何力平的真实感知则是“没有一个知名商圈”。

东莞市城区

　　这位曾云游四方讲学的老教授为此有些惊诧，一个GDP超过4000亿元的城市为何缺失商业、商务“航母”？
　　事实上，这座升格地级市仅20余年的城市，以超常规的速度缔造起一个崭新的中心城区，不间断地向一座发达城市改变，正迎来拐点。
　　6月7日，市委常委会原则同意规划部门启动《东莞市中心城区近期建设规划(2011-2015)》。今年9月底，也就是百日之后，规划师们将拿出一份中心城区规划方案，以此回答“宜居”、“交通”、“商业”、“绿化”等一连串问题，这期间引得东莞上下无数猜想，未来五年，她将形成怎样的城市品质、塑造何种城市性格，这个问题不仅仅是规划师们回答。
　　中心城区的尴尬缺陷
　　不论从商业发展、交通设施还是科技含量水平来看，东莞很多镇都要接近甚至超过中心城区。
　　一座GDP超过4000亿元的城市里，竟无一个在全省叫得响的知名商圈，这让从黑龙江辗转至东莞的何力平有些莫名惊诧。
　　而类似何力平的惊诧声，在网络与现实中近年不绝于耳，点出了东莞中心城区的尴尬缺陷。知名商圈的缺失，正使得东莞高端消费呈几何式的速度外流至广、深、港，这一点官方也从不否认。
　　60岁的何力平任职东莞理工学院城市学院政法系教授。他曾云游四方讲学，东莞几乎成了印象中唯一一座“购高端物品很难”的发达城市。
　　“东莞中心城区与镇的各种资源几乎相当，各种差距都不明显。”他指出，东莞中心城区目前缺乏强有力的经济核心区，难以体现其重要性和独特性。
　　何力平的声音在学界、商界颇具代表性。东莞理工学院城市学院城市规划管理教研室主任李国彬来莞四年，期间曾多次配合市政府做调研报告，走访了东莞大大小小四百多个村和社区。作为城市规划专业出身的他，直击中心城区的“软肋”：不论从商业发展、第三产业、交通设施还是科技含量水平来看，东莞很多镇都要接近甚至超过中心城区，因此中心城区对周边镇街的辐射力不强，更难谈得上带动力。
　　当学界频繁点出东莞中心城区亟需“再上一层楼”时，6月8日，一条“中心城区将启动新一轮五年规划”的消息已遍布网络，迅速发酵，引得各界人士开始描绘各自心中的“城区愿景”。
　　事实上，此番东莞力推中心城区规划的直接因素是源自“上头”的文件。省住房和城乡建设厅近日发布《转发住房和城乡建设部的通知》，要求各市须在9月底前完成“十二五”近期建设规划的编制、审批和备案的工作。
　　市城乡规划局总规划师陈志军对此解读说，近期建设规划每五年编制一次，有效期也是5年，东莞与国家五年规划是同步进行的。
　　除了要求与“国家同步”外，陈志军指出，过去五年，东莞城市经济、城市建设空间等进一步发展，上一轮近期建设规划所依据的基础条件和指标已发生变化。仅以人口为例，本报记者近日通过南城、东城、莞城和万江等四个官方网站得知，目前四个街道办常住人口超过120万人，现状实际人口已经突破了2005年批复的总体规划人口规模，城市规模一而再地被突破。
　　此外，由于莞惠城际轨道及市域轨道交通的开工建设以及《珠三角改革发展规划纲要》的实施，将给东莞带来深远影响。如何继续支撑城市发展的空间布局，这必须通过编制新一轮近期建设规划来作答。
　　谈到此轮规划的构想，陈志军说，东莞将明确近期发展重点和实施时序，其核心内容包括：按“宜居城市”考核要求建设公共服务设施网络，完善城市综合服务功能；推进绿道、公交等绿色交通系统建设，构建城市“绿色生活网络”等。
　　全国106个重点城市之一
　　东莞虽然只是一个地级市，但因为经济总量和人口规模都较大，国务院因此将东莞加入全国106个重点城市之列。
　　随着中心城区近期建设规划的大幕拉开，一种久违的声音再次浮现：东莞城市化进程落后于工业化进程。各种推论由此而生。
　　学界至今普遍认可的一个观点是，东莞的中心城区和沿路连绵发展形成的“大城镇区”，实质上是小城市发展和众多村镇城镇化基础上形成的城镇集合体，城市功能因此不强，与东莞32个镇街集合形成的总体城市形态规模远不相称。这个论点，间接回答了东莞经济强而中心城区不够强的成因。
　　事实上，政府正力求通过此次规划扭转现状，让城市化与工业化的步调尽快一致。翻看东莞过去20多年的规划史，足以窥探出此次中心城区建设规划与以往的不同。
　　据陈志军介绍，东莞市第一轮城市总体规划在1989年由省政府审批，此前一年东莞正式升格为地级市。第二轮总体规划同样是由省政府审批。
　　“第三轮总体规划不再是由省政府审批了，而是要上报国务院审批。”陈志军说，审批层级“升级”，是因为东莞已被列入“重点城市”名单。一般而言“重点城市”是指直辖市、省会城市、特区城市和计划单列市，东莞虽然只是一个地级市，但因为经济总量和人口规模都较大，因此进入全国106个重点城市之列。
　　国务院、省政府因此对东莞中心城区近期规划建设提出了“规定动作”。其中，省政府的要求总计有五条：建设公共服务设施网络，完善城市综合服务功能；营造优质公共空间，构建城市“绿色生活网络”；挖掘东莞地域文化内涵，塑造“家园”城市特色风貌；推进“智慧城市”建设；谋划城际轨道沿线土地的综合利用，探索TOD开发模式。
　　亟需进行城镇化进程转型的东莞，实际上也有自设的目标。陈志军指出：“到十二五时期末段，东莞要具备完善的城市功能、清晰的城市格局、优质的城市品质、多元的城市文化、独特的城市性格、良好的人口素质，更重要的是一个包容、人本，适宜创业、居住和生活的城市。”
　　针对以上设想，中山大学规划设计研究院院长李立勋的评价是：这场“变脸”之旅方向十分明确，但也难免面临着不少困难。
　　由于这场变化的行动主要在中心城区进行，这里并不是一块空地，一片新区，更多的是老城区，土地有限，所以需要腾挪新的空间，“让位”给新产业。李立勋指出，眼下正在如火如荼开展的“三旧改造”，正是履行着这个艰难而又崭新的使命，东莞必须大刀阔斧地推进这次改造。
　　“建造一个工业区易，缔造一个成熟的中心城区要难得多。”李国彬指出，东莞显然不会等到一个成熟的中心城区自然形成，而是要靠政府、社会强力推动，加速催生中心城区，但这需要付出极大的勇气和智慧。
　　“入城大业”被堵死？
　　“中心城区的范围”此番一经抛出后，是否意味着很多镇的“入城大业”被堵死？
　　关注中心城区新一轮规划消息的不只是四个街道办，还有他们周边的镇村。只不过，面对此次中心城区划定的地域范围，让镇与街呈现出了两种不同的心态。
　　本报记者发现，在此前制定的《东莞市城市总体规划(2000-2015)》中，首次确定了东莞“中心城区”范围，即莞城、东城、南城、万江和寮步镇西北部7个自然村，总面积237.6平方公里。然而，此次中心城区规划范围主要包括东城、南城、莞城和万江四个街道，总用地面积为231.1平方公里。这个结果，让那些多年来跃跃欲试想要加入中心城区的镇村们显然有些失望。
　　市政府一位知情人士透露，2010年全市“两会”上，东莞曾设计出一个“主城区”概念，名称虽与中心城区相近，划定范围却大不相同。
　　当时，“主城区商贸经济带”写入2010年《政府工作报告》中，然而何谓“主城区”？《政府工作报告》当中并未写明，就这样，这个词汇瞬间成了当年“两会”一个热点。石龙、厚街、寮步三个镇代表团人大代表，在那次“两会”上都表达了进入主城区的愿望。
　　截至目前，靠近东莞中心城区的多个镇也没有停歇靠拢的步伐，纷纷搭建纳入联网路。据了解，从2007年起，寮步镇就启动了一个“五年计划”，这个计划的基本思路是“融入大市区，从郊区发展成为东莞未来中心城区的一部分”。厚街同样被认为具有融入主城区的优势。从交通上讲，广深高铁、惠广高铁以及城市轨道的枢纽站都在厚街，无形中，厚街将成为东莞的名片，其将首先进入珠三角旅客的视野。
　　如此多的镇为何抢着“进城”？理由其实很简单。中山大学教授林江对此解读为“镇里一旦被打上主城区的标签后，意义则大不一样”，地价上涨、政策优惠、用地指标倾斜的利好政策将一并而至。仅以公共资源投放为例，东莞的大型公益项目(玉兰大剧院、市图书馆、会议大厦)没有一个旁落在四个街道之外。
　　林江指出，这些“利是”成了很多镇期盼加入城区的一个重要动因，单从行政级别上来看，街道办和镇同属一个行政级别，他们也有“入城”的可能。
　　“中心城区的范围”此番一经抛出后，是否意味着很多镇的“入城大业”被堵死？李国彬认为并非如此。他指出，一般来讲，中心城区的繁荣主要由第三产业带动，四个街道的工业企业颇多，很多企业将迁徙至周边地区。此外，随着中心城区一步步升级，周边镇街的地价、商业不会因为中心城区的冲击而减弱，反而会带动周边更加旺盛。
　　林江也指出，随着中心城区的不断发展，周边镇可以共享城市资源，引入更多的投资者来建设城镇，在此兴业。从长远来讲，东莞没有县一级政府，镇与街道办融合到一起发展，扩大市域面积，对东莞来说是一件好事。
　　未来五年的模样
　　未来五年，将是东莞完善城市格局、提升城市品质、塑造城市性格的关键期。
　　东莞，未来需要什么样的中心城区？这是坊间近期热议的焦点，各种声音相互碰撞，勾勒未来五年中心城区的轮廓。
　　本报统计东莞时间网等本地网站的网友留言发现，大致三种声音占据主流：有的认为，东莞缺少真正富有内涵的CBD、商圈和更为便利的交通设施；有的认为，中心城区需要具备城市重要景观的特质，但不能全部用冷漠的建筑表情；有的提醒，东莞切忌不能建造大而不当的广场，不能用精英式规划将有失偏颇的理念强加给了城市和民众。
　　学界、商界、民众站在不同角度抒发着各自理想中的中心城区。虽是众说纷纭，但目标都指向一处：东莞中心城区必须要改变现状，重新审视其定位。
　　丁力认为，作为全国重要的对外贸易城市和国际制造业名城，东莞中心城区的目标定位需要准确和突出。他指出，中心城区应该是区域性的会展中心；对外贸易、金融、旅游等第三产业功能突出的交通枢纽型城市；市域政治、科技、文化中心，高新技术产业集中地和先行示范区，生态建设和可持续发展的典范，“创业居住的榜样”，是全市发展的核心。这个说法得到了官方的初步认可。
　　作为此次中心城区近期规划主要参与者之一，陈志军指出，未来五年将是东莞完善城市格局、提升城市品质、塑造城市性格的关键期，这一切将通过近期规划构想的加大规划统筹力度、强化中心城区功能、优化中心城区环境、提升城市空间品质等四条路径来实施，也就是围绕莞城、东城、南城、万江四区合一的中心城区来做文章。
　　“做强中心城区这个‘龙头’来引领全市，实现新型城市化。”陈志军透露了编制《东莞市中心城区近期建设规划(2011-2015)》的构想，主要是强化中心城区功能，将着眼于重点发展金融、物流、文化创意、教育、商贸、信息中心和总部经济中心，提升商务、商贸和休闲功能。做强中心城区，则以“强心”、“宜居”、“内畅”、“外联”并通过打通四区之间的节点和盲点来落实。
　　据市政府相关部门透露，东莞将力推中央商务区、中央商贸区和中央生态休闲区等“三区”的建设。市政府最新的构想是：建议市财政设立10亿元专项基金，五年内每年投入2亿元主要用作基础设施建设的补贴资金，以此带动中心城区的发展。
　　此次中心城区规划的重点则落在“宜居”两字上。陈志军说，东莞计划将通过实施三大工程来体现：绿道网建设工程——五年内中心城区要建成2263公里绿道；万江滨水环境示范工程——系统性地优化，改造滨水岸线约29公里，建设6个重点景观公园；市区自行车专用道工程——继续推进中心城区11条自行车专用道建设等。
　　“当务之急，东莞要实现中心城区内畅。”李立勋指出，时下，东莞应要求四个街道办把精力、资金更多地投向与其他街道交接区域的建设改造提升上来，通过加快交接区域的城中村改造、环境整治，将城区从目前四个相对独立的区域打造成一个建设标准有效统一、基础设施有效衔接、公共服务有效对接的大市区。
　　中心城区未来五年的模样，在多方的勾勒中已逐渐清晰。