夫或妻单方卖房协议为何有效

鱼干子

　　三个月前，沈女士与骆先生签订了一份房屋买卖协议：约定沈女士购买骆先生夫妻名下的住宅及非住宅各一套、非住宅需变更成四本房产证等。经沈女士的努力，非住宅后来实际变更成二本房产证。骆先生夫妻领取二本非住宅房权证和土地使用权证后，沈女士要求骆先生履行交房及协助办理过户手续时，却遭到了冷遇。为此，沈女士找到律师小蒙，要求他担任她的代理人，起诉骆先生夫妻继续履行房屋转让协议。

　　庭上，骆先生的妻子认为，讼争房屋属于夫妻共有财产，骆先生处分该财产没有经过其同意；事后，其也没有予以追认，因此转让行为无效。而小蒙律师通过举证证明，提出：沈女士与骆先生签订协议时，骆先生夫妻在自己开设的公司分别担任法定代表人及监事，一起上下班，夫妻关系正常；后来还部分履行了协议中约定的分割非住宅的义务，且沈女士爱人曾在讼争房屋的同一地段、同样方式购得骆先生夫妻住宅一套，根据《最高法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二款规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”沈女士有理由相信骆先生有权处分该房产，且房屋的转让价格在当时亦属合理，因此，骆先生妻子未签字并不影响协议效力。

　　一审法院支持了沈女士的诉讼请求，判决骆先生夫妻继续履行双方签订的房屋转让协议，交付房屋并协助办理房屋过户手续。

　　小蒙律师认为，夫妻关系存续期间，在没有对财产进行分割的情况下，部分共有权人擅自处分共有财产的，一般认定无效。例外的情况是，第三人有理由相信夫妻一方对财产的处分是双方共同意思表示的，应优先保护善意第三人的利益。但是，消费者在购买二手房时，有四个问题还是需要引起重视：一是要看产权证上共有人的情况，签约时要有共有人的签字或授权委托书；二是要弄清房产是否有抵押，购房前要消除抵押权或经得抵押权人同意；三是房屋是否已出租，如有出租，要出租人提供已通知承租人并承租人放弃优先购买权的材料；四是要约定户口的迁出时间及违约责任，避免发生不必要的麻烦。

谢政府

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