两座千亿大山压顶 开发商财务风险渐显

寒武纪

　　开发商的资金链到底如何？要想精准预测房地产市场走势，这是必须回答的核心问题之一。在这个典型的资金密集型市场，对于开发商来说，保证现金流稳定就占有了销售定价的主动权。因此资金链和房价有着极为紧密的关系。

　　当媒体反复用“堰塞湖”、“百日剧变”等词汇形容房企资金链时，我们看到的是房企仍旧在高调拿地。是旁观者错估了形势？还是局内人已经迷失？上海证券报深入调查后发现，尽管目前各大房企声称资金储备充裕，但随着各种融资渠道的不断收窄，数月后，房企将重现2008年的资金危机，并启动实质性降价。

　　千亿到期债务与千亿再融资

　　和2008年相比，开发商自认为资金充裕很多，“我们曾预计到了今年市场会不好，去年年底，已经开始积极融资，同时借市场反转快速销售回款。”一位大型房企销售高层表示。

　　标准普尔公司董事李国宜也认为，目前开发商流动性还处于适当水平，短期内集大幅体降价的可能性不大。

　　然而，一旦把房企资金链的观察周期放在1年以外，风险就“水落石出”了。

　　据上证报资讯统计，已经发布2010年年报的80余家上市房企，其一年内到期非流动负债和短期贷款两项分别为645亿元和448亿元，两者之和超过1000亿元。仅万科、保利、金地、招商四大房企，截至去年底，四大房企一年内到期非流动负债分别为153亿元、68.83亿元、48.47亿元和18.56亿元，合计超过280亿元。其中多为一年内到期的长期贷款。

　　房企的债务压力远远不止这一项。随着央行的不断加息并提高存款准备金率，房企融资成本大幅增加。主要体现在三个方面：一是利息支出的直接增长。一位资深审计人士介绍，房企债务由短期借款、长期借款、一年内到期非流动负债和应付债券几项组成。例如万科2010年仅利息一项即支出30亿元。而房企除了固定利率的债券外，多数负债都将受到加息影响。

　　二是由于可贷资金量少，银行大幅提高贷款门槛，开发商基本不可能以基准利率贷款，而是要以基准利率为基础上浮20%甚至30%。

　　三是购房者的购房意向同样因贷款门槛提高而受到影响，进而直接影响开发商的销售回款。

　　综合起来，标准普尔的观点是，当加息幅度累计超过1%，中资房企资金将全面紧张。“我们仔细计算了开发商需要支付的各种成本，包括土地款、工程款、销售佣金以及到期债务，再看企业目前的资金情况能否支撑一年的支出，得出的结论是短期之内房企尚无问题，但如果加息幅度超过1%，市场又持续疲软，房地产企业将不得不因为资金危机而进入实质性的降价周期。”标准普尔李国宜介绍。今年以来，2月8日和4月6日，央行已经加息两次，每次0.25%，而继续加息也是大概率事情，在这样的经济背景下，房地产企业前途堪忧。

　　另一个千亿的数据来自海外融资。今年前三个月，中资房企海外举债超过30亿美元，包括合生创展、龙湖、仁恒、恒大、合景泰富、宝龙、雅居乐等等。据预测，今年房企海外融资总额将首次超过1000亿元人民币，创下海外融资历史纪录。

　　“现在国内贷款非常紧张，企业又很缺钱，只能到海外去融资。虽然融资成本有些高，但考虑到人民币升值，企业还是划算的。”一位密切关注房地产业的商务部人士告诉记者。

　　据了解，目前房企海外融资的利率在9%至11%之间，近期最高达到14%。

　　不过，也并非所有的企业都有条件海外融资。业内人士介绍，目前只有注册在境外的企业可以海外发债，多数以股权增资的方式向境内子公司增资，或者向境内子公司直接借款。而类似万科、保利等内资房企则只能选择银行贷款或信托融资。在银根紧缩和信托利率高企的情况下，这些公司的融资成本可能更高。

　　发信托吧，利息25%！

　　李国龙（化名）是重庆某大型信托公司业务经理，其公司年发行信托数量与规模排名全国前十位。近日，李经理正在全国范围内寻找房地产信托项目。“我们虽然已经看到部分房地产项目的风险，但目前来说，房地产信托仍是最重要的业务来源。”李国龙向记者介绍。

　　据了解，目前房地产商以项目为单位发行信托产品，需要付出的金融成本是年利20%至25%。“一个福建开发商要求发信托，一口承诺利率可以给到38%。我们没敢接。这是什么概念？他可能太着急用钱了，但万一他拿钱走人了怎么办？”李国龙称。

　　在很多业内人士看来，房地产信托的发行已经有点像发高利贷了。但由于房企找钱不易，也愿意支付高额利息，信托公司仍旧看好这类业务。2010年，部分信托公司50%以上的业务来源于房地产。

　　由于需求较大，打擦边球的做法也渐渐多了起来。按照规定，房地产项目发行信托需要满足几个条件：比如四证齐全、开发商二级以上资质，以及30%自有资金等。“一些信托公司为了能越过黄线，以股权投资的方式绕开限制，与开发商签订回购条款。这其实就有了直接借贷的性质，是违规的。”一位信托公司内部人士称。

　　2010年11月，银监会查处了部分违规发行房地产信托的公司，各大信托公司进入停业自查阶段。“现在已经恢复了业务，我们现在的做法是引入第三方条款，规避了直接借贷的嫌疑。”李国龙称。