房地产信托从火爆异常到回归理性

谢小茹

　　　去年，以保障房项目为融资对象的信托产品仅8款，募集资金规模10.7亿元。
　　《证券日报》记者从平安信托了解到，自从银监会下发《关于房地产信托业务风险提示的通知》而暂停房地产业务的平安信托，相关信托业务已经重新开展；同时暂停房地产信托业务的中融国际信托也重操旧业。可以说，去年冬天日渐冷清的房地产信托市场随着春天的到来而日渐转暖。但是，同去年的发行规模相比，多位分析师表示，今年的房地产信托发行状况可能更趋于理性，去年那种火爆异常的现象恐怕不会再出现。
　　信托资金投资保障房获鼓励
　　在银监会最近刚刚印发的《信托公司净资本计算标准有关事项的通知》（下称《通知》）中，对信托资金投资公租房及廉租房建设提供了扶持。《通知》显示，房地产信托在计提风险系数时，公租房及廉租房信托融资风险系数相较其他房地产信托融资风险系数较低，其中单一类融资业务中公租房及廉租房融资风险系数为0.5%，其他房地产融资为1%；集合类融资业务中公租房及廉租房融资风险系数为1%，其他房地产融资为3%。
　　用益信托分析师李旸对证券日报记者表示，“保障房本身就带有公益的性质，信托资金参与其中的收益性较低，这也导致了信托公司参与其中的积极性较低，所以此次的风险资本给予公租房及廉租房信托予以一定的优惠，也是为了促进信托资金更好的在此方面进行投资开发。”
　　来源于住建部的数据显示，2010年全国保障型住房开工580万套，总投资约是8000亿元。依此推算，2011年1000万套的保障性住房建设，大约需14000亿元的投资。虽然政府期望信托资金介入保障房建设，但是有资料显示，2010年以保障性住房项目为融资对象的信托产品成立数量仅仅8款。
　　普益财富监测数据显示，2010年投资于保障房的信托计划募集资金规模10.7亿元；参与的信托公司有5家，分别是天津信托、新时代信托、华能信托、联华信托和中信信托。
　　虽然目前信托融资只占保障房开发资金中很小一部分，不过从长远来看，信托是保障房建设资金的良好融资渠道。信托制度以其灵活性可以在短期内汇集大规模社会闲散资金，与保障性住房建设的紧迫性要求相吻合。
　　“信托公司要在保障房建设中施展拳脚，做大规模才能使收益得到一定保障”，有分析师对本报记者表示。　　
　　今年发行更趋理性
　　此外，最近信托公司业务员在与本报记者聊天时，总是充满了诸如房地产项目四证之类的话题。
　　“银行有的是资金，但是没额度，同样是四证齐全的房地产企业的融资，如果能从银行贷到钱的话谁还来找信托公司。”
　　“新规规定了只允许对四证齐全的房地产商进行信托贷款，但是股权投资的方式有没有同样的规定呢？”有信托公司业务员对记者问道。
　　随着去年银监会《关于房地产信托业务风息提示的通知》效应的体现，信托公司对房地产信托项目资产的考核也提到了一个新的高度。但是李旸对记者表示，虽然信托公司更乐意为一些大的房地产企业融资，但是信托资金的天平并不一定完全向大的房企倾斜。
　　“只要项目好，收益高，风控也满足信托公司的条件，即便房地产商规模不大，信托公司也会参与。大的房地产企业虽然可能更受信托公司青睐，但是房企的议价能力是与实力挂钩的，所以这一类项目的总体收益率会低一些”，李旸表示，“由于调控的严厉，今年针对项目的信托计划应该会比较少，但是信托公司与大型房地产企业战略合作以及基金化的房地产信托应该会逐渐增多。”
　　也有专家对记者表示，除此之外，包括世茂股份、万通地产、中诚信托等上市公司及信托公司去年以来都加大了对商业地产的投入，这也代表了目前人们对房地产信托发展方向新的把握。
　　在去年的信托业峰会上，著名信托研究员、中国人民大学信托与基金研究所执行所长刑成曾指出，信托公司与其纠结于开发商开发环节的贷款业务上，不如把更多的精力用在持有型、出租型存量的房地产上做一些业务，而这个市场潜力是巨大的。
　　根据信托业协会公布的2010年数据显示，截止到去年4季度末，信托资金中投资于房地产的资金余额达4323.68亿元，较三季度的3778.20亿元同比增加了545.48亿元。其中，新增房地产信托规模2864.08亿元，较三季度的2204.75亿元增加了659.33亿元。而前三季度房地产信托平均增量约为735亿元，可以看出在政策的限制下，去年四季度的房地产信托增速确实有放缓的趋势。
　　“房地产市场出台了更严厉的调控措施，想达到去年的高点可能性不大，更多的信托公司会选择和本省的房地产商联姻，利用地域优势和彼此之间的资源配合起来做业务”，李旸谈到。
　　同时也有分析师对本报记者表示，加息也会对房地产信托的发行产生影响，由于未来不排除继续加息的可能，房地产开发贷款的成本将再一次提高，这也在一定程度上刺激房地产信托的发行。记者 徐天晓　　（编辑：王夫成）