解读新“国八条” 楼市将陷入新一轮观望

枫丹白露

解读新“国八条”

　　昨日，国务院出台新的“国八条”，再次对房地产市场进行调控。新的“国八条”表示，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。为此，新的“国八条”出台了金融、税收以及行政等多项房产调控政策。

　　金融政策

　　二套房首付提高到6成

　　昨日出台的“国八条”中，再次出台了新的金融政策。“国八条”中的第四条强调，要强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　“国八条”强调，国有银行可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率；各商业银行也必须严格执行差别化住房信贷政策，如果没有按照规定执行，将进行严肃处理。

　　目前各银行执行的房贷政策，首套房首付是三成，贷款利率是基准利率的85折；二套房是五成，贷款利率已经是基准利率的1.1倍。受金融政策调控收紧的影响，目前南京多家商业银行已经取消了首套房的利率优惠，部分商业银行甚至已经大幅度提高首套房的利率，首套房利率水平比二套房利率水平还高。

　　[影响]部分购房者将开始观望

　　“二套房首付六成，这已经是历史上最高比例的首付了。”光大银行南京分行个人信贷部经理丁兆顺表示，这一金融政策充分表明了中央调控的决心。丁兆顺分析表示，从目前的金融信贷政策来看，政府还将陆续上调存款准备金率，实施进一步加息等。二套房首付提高到6成的政策出台后，对银行来说必将立即执行，部分购房者将因此陷入新一轮观望。

　　满堂红南京置业有限公司副总经理袁小玲表示，从南京二手房市场来看，目前购买二套房的购房者，很大一部分还是改善性购房者。按照南京目前的房价水平，提高一成首付，则相当于购房者要多拿出十几万元到几十万元的资金。

　　税收政策

　　5年内交易全额征收营业税

　　新的“国八条”提出，要调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。此外，还将加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

　　目前，南京执行的房产交易营业税征收标准，是满5年的普通住房转让免征营业税，未满5年的普通住房转让按照差额的5.5%征收营业税。按照新的“国八条”要求，未满5年的普通住房转让，将按照销售收入全额征收5.5%的营业税。营业税的征收税基，由此前的差额，增加到了全额，营业税的征收量将有大比例提高。

　　[影响]将直接打击投资客

　　“5年内转让的房子全额征收营业税，对投资客有直接影响。”南京万唐置业顾问有限公司总经理周斌表示，首付比例提高将会增加投资客的投资成本，而提高营业税比例，将会降低投资客的收益。与最早的政策相比，投资客的投资杠杆小了很多。

　　网博机构总经理孙海也表示，营业税的提高，将直接影响到整个房地产市场的交易。首付提高对新建商品房市场影响较大，而营业税的提高则对二手房市场有明显影响。现在不少改善性需求的购房者，原本是计划将小房子卖掉之后换成大房子，营业税提高之后，这样小房子换大房子的通道成本就比以前要高了。

　　行政政策

　　省会城市严格实施限购令

　　新的“国八条”规定，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

　　目前，南京出台的“限购令”，是暂停第三套房的交易，在全国各个城市的“限购令”中，南京版本的“限购令”规定相对偏严格。不过，尽管南京出台了“限购令”，但是“限购令”目前仍然停留在书面上，实际并没有执行。

　　[影响]一批楼盘销售将遭遇挑战

　　“首付和税收对我们影响不大，我们担心的是限购令。”南京长发都市房地产开发有限公司副总经理杨润康表示，对于南京的中高端楼盘来说，其客户大都是两套房或者两套房以上的拥有者，对于首付和贷款利率的提高，这些购房者有充足的应对能力。现在关键的是“限购令”政策，如果地方政府严格执行的话，一批像他们这样的高端楼盘，在销售上就会遭遇很大的挑战。

　　南京大学不动产研究中心主任高波教授表示，首付提高对市场和房价的影响不大，只有限购令才会对目前的市场产生较大冲击。此次新一轮调控对市场将产生怎样的影响，关键还是看接下来各地方政府的执行。

　　政府回应

　　南京将认真执行调控精神

　　“我们将认真执行国务院的调控精神。”昨夜，南京市住建委相关负责人向记者表示，国务院新的“国八条”已经明确对省会城市提出了要求，南京市将不折不扣地给予执行。在此之前，南京市“限购令”出台后一直未有实际执行，随着此次新的“国八条”的出台，南京“限购令”的落地已经只剩下时间问题。

　　江苏省住建厅相关负责人在接受记者采访时表示，江苏省也会认真执行国务院调整政策精神。不过，由于政策刚刚出台，江苏省会不会出台进一步的实施细则，尚需要等待明确。

　　二套房贷  一直在收紧  这次是质变

　　本次会议强调执行差别化房贷政策，要求未来对第二套房贷款的首付，将提高至六成。这也就意味着，原来首付已提高到5成的二套房贷款，如今又进一步收紧了。

　　200万元二套房  贷款首付增加了20万

　　此前，二套房首付是5成。2010年4月14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。这一“国十条”中的差别化贷款政策，在此后的“新五条”也继续沿用执行。

　　不过，二套房6成首付的风声也是从那时就早早地传起。同样是在2010年4月，北京部分银行自主审慎地将二套及以上房首付比例提高到60%。市场也因此猜测央行要将二套房首付进一步提高到6成，被监管层否定。但如今，这一猜测成为了现实，首付6成的说法，现在已被严格要求执行。

　　那么，这对二套房贷款成本影响有多大呢？以总价为200万元的房产为例，此前，进行二套房贷款，首付需支付100万元，如今则增至120万元，增加了20万元。目前，五年以上贷款基准利率为6.40%，利率上浮10%就是7.04%，那么200万元的房产，若贷100万商业贷款，期限20年，等额本息还款方式，则月均还款7777元，共支付利息866484元。

　　首套房贷也已收紧  有的折扣缩水有的上调

　　事实上，不止是二套房在此次收紧，去年下半年以来，首套房贷款也不断悄然收紧。

　　一方面，去年底额度紧张，今年初也没有得到根本缓解，中行、兴业银行等部分银行暂缓房贷业务。

　　另一方面，仍在接受办理房贷业务的银行中，首套房的优惠利率也俨然成了稀缺品。例如，建行工作人员表示，利率方面，8.5折的优惠利率已经做不到了，现在最低只能打到9折。深发展、中信银行、兴业银行、招商银行、光大银行等银行陆续取消首套房贷8.5折利率优惠，现按照6.4%的基准利率执行。个别银行甚至将首套房贷款利率在基准利率上进行了上调，有的上调到了基准利率的1.12倍，变相暂停了房贷业务。

　　优惠利率减少，等同于增加了购房人的贷款成本。五年以上贷款基准利率为6.40%，如果打8.5折，则能优惠到5.44%。同样以200万元房产为例，贷款100万元，期限20年，等额本息还款方式，则月均还款6845元，共支付利息642807元。可是，倘若只能按基准利率进行贷款，则月均还款7397元，共支付利息775274元。这样一来，月供将增加552元，总利息支出将增加132467元。

　　当然，相比二套房贷款月均7777元，总利息866484元，首套房月供和利息支出，仍要分别少380元和91210元。

　　二套房认定  严格执行“认房又认贷”

　　记者从银行了解到，目前南京的银行没有放松对二套房的认定，依然严格执行“认房又认贷”政策。

　　这首先包括，借款人已经利用过贷款购买过一套或者以上的住房，又申请贷款来买住房，也被认定是第二套及以上住房。这就是“认贷”，通过人行征信系统贷款记录判定。

　　其次是，对于借款人首次申请利用贷款购买住房，如果在拟购房所在地房屋登记系统中也包括预售合同的登记备案系统当中，其家庭已登记有一套或者以上住房的，借款人再贷款购买的住房一定是第二套或者以上住房。这也就是“认房”，如果购房人在房产管理部门系统中登记在案已有多套房，那么不管其有没有贷款，都不算首套。

　　银行往往会让客户经理带着客户，或要求客户自己去房产局档案管理处打出证明提供给银行，以证明自己的房产实际持有套数。

　　此外，由于贷款额度的紧俏，银行目前除了严格审核是否为“二套房”外，还对房产的房龄、位置等进行考核。例如，某国有银行人士表示，如果是新房的话，可能最多给予9折优惠利率，但如果是二手房，则不仅难以拿到优惠利率，“等贷”的时间也更长。在贷款额度“僧多粥少”的情况下，眼下银行不得不提高门槛，“择优”放贷。

爱多诺

我特别想知道，对于改善型的业主想购买第二套，这样的政策是不是有点不公平？？

枫丹白露

人家都住不上房子了，你还改善改善！

枫丹白露

有钱的话就提高生活质量吧！

伊人李彧

建议一夫一妻一房制，当然不排除个别人养小三，包二房。

itservicelib

同意楼上观点。

林云骢

回复 爱多诺 的帖子

你可以先卖掉，再买

克莱斯勒300C

继续观望吧，后面还有惊喜！~！·