封闭式管理小区业主遭窃物业公司也要担责 （转）

刘飞野律师

封闭式管理小区业主遭窃物业公司也要担责

    作者： 尹洪明    发布时间： 2010-12-06 11:45:13

     号称是封闭式管理的住宅小区，又有保安巡逻，可家里仍遭小偷光顾，业主受到的财产损失由谁来负责？爱民区法院最近对一起因业主被盗而引起的赔偿案件作出了一审宣判，物业公司被判担责两成。

    【案情】

    2006 年10月，爱民区某住宅小区业主委员会与被告物业公司签订《物业管理服务合同》，约定被告对小区内三栋住宅楼，12个楼梯单元共175套进行物业管理；委托期限自2006年10月1日0时起至2011年9月30日24时止；合同除了日常物业管理外，还特别约定了被告受委托管理维持公共秩序，做好小区治安、消防工作，努力建成平安小区，包括门岗执勤、巡视、实行封闭式管理，下半夜执勤室定时或不定时巡逻，至少两小时一次；对外来人员、租户进行登记等管理事项。2009年9月11日，小区业主刘先生向公安部门报警称家中被盗，由于公安部门一直未能破案，遂向物业管理公司索赔。物业管理公司认为他们在发现原告家中被盗后及时报警并积极配合公安部门，且在当天是保安24小时在岗，不愿意承担赔偿责任。于是，刘先生将物业管理公司告上法庭。法院认为，被告作为诉争物业的物业管理服务公司，有义务为业主提供相应的安全保障义务。但被告直至业主被盗事件的发生，被告未对诉争物业进行封闭式管理，对小区北院破损铁栏杆未及时采取补救措施，而且保安巡视设置有很大的漏洞，由于被告所提供安保措施未到位，导致了犯罪嫌疑人进入原告家中进行盗窃，致使原告的财产受损，被告存在过错，对原告的损失应承担相应的赔偿责任，承担的份额以20%为宜。

    【点评】

    物业管理企事业安保义务的产生，以与业主之间存在物业服务合同为前提。义务的来源主要有两方面：一是法律直接规定，二是合同约定的义务，在责任性质上，为法定义务和合同义务。一般认为，物业服务合同是物业小区的业主委托物业管理企业对其物业进行维护和管理的合同，属于我国合同分类中的委托合同。物业管理企业按照合同约定的权限和范围提供服务，同时向业主收取物业费。国务院颁布的《物业管理条例》第三十六条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”从上述规定的内容可以看出，物业管理企业负有履行服务合同、管理小区公共环境卫生和维护公共区域秩序、保障业主人身财产安全的义务。

    物业管理公司的安全保障义务要从安全保障义务人的类型、性质和力度、安全保障义务人的保安能力及发生侵权行为前后所采取的防范制止行为等方面综合判定，来确定物业管理公司是否已经尽到该义务。具体到本案，首先看物业管理公司是否有符合其资质等级和收费标准的保安人员和安保设施设备；其次看物业管理公司是否有完备、合理的安保规章制度；再次，看物业保安人员是否切实利用了有关安保设施设备、是否切实遵守了安保规章制度。如果物业管理公司做到了以上三点，就表明了物业管理公司尽到了最大限度的注意义务。反之，则应当根据其具体的失职情况承担相应的违约责任。这种责任仅限于民事经济赔偿范围内。

（作者单位：黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院）