新政下买房支招不妨试试“以房养房”

鱼干子

    　　　楼市在经历连续两次重拳调控之后，房贷新政已经在连云港市陆续落地执行。在投资性需求受到进一步抑制的同时，也令一些自住性需求，特别是一些改善性需求的购房者多少遭受到一些“误伤”。在现实政策下，如何根据自己的财力来理性购房，更加睿智地购房理财？这里我们通过一些购房者的经历，来给大家支支招。
　　首套房
　　可考虑婚房与学区房“二合一”
　　案例：“80后”的刘先生夫妇，四年前在市区城东买了一套婚房，结婚后孩子出生，现在又在考虑为孩子买一套学区房。可是房产新政令这对夫妇很纠结。刘先生说：“如果买了学区房算是我们的第二套房子，而现在住的这套房子面积不够大，以后可能还要考虑换一套大房子，这样一来，我们很可能被‘第三套’，如果政策不变动的话，换大房的希望可能就此破灭。”据了解，刘先生夫妇的年收入为20万元左右，像他们这样的年轻人，面临结婚、子女就学以及改善住房的三大需求，而现有的房贷政策，确实令这部分购房者比较纠结。
　　支招：家庭年收入在20万元左右的年轻夫妻，如果首次购房时不能买大房的话，为避免多次购房带来的贷款“麻烦”，不妨考虑婚房与学区房“二合一”。先买一套学区比较好的老小区二手房作为“过渡”，等条件成熟再买一套大房改善居住条件。
　　为防止因贷款不成而“违约”
　　可先办按揭再签合同
　　案例：面对不断出台的房贷政策，签订购房合同后，要是按揭遭拒，可能会面临“违约”风险。最近，市区的阮先生购置了一套位于袍江区块的88平方米的两居室，单价7300元/平方米。交完定金签了认购书后不久又支付了首付款。首付过后，开发商先去帮他办理银行按揭，等按揭成功了，再签订购房合同。
　　据了解，由于近期房贷政策多变，连云港市一些楼盘开始采用“先办按揭再签合同”的方式，以避免因为贷款不成而造成纠纷。一般的程序是先交定金签认购书后，去银行办理按揭，然后再签合同，最后等着银行放款。不过，所谓的“先办按揭”，其实只是“审查贷款资格”，真正办理按揭依旧是在签完合同之后。
　　支招：按照这种方式购房的话，可以有效避免“违约”，不过并非所有的开发商都能这样操作，购房者需要在交定金前问清相关事宜，并且在签订《认购书》时要约定清楚在什么条件下可以退定金，例如贷款审批未能通过时可否退定金等。
　　“以房养房”买二套或者三套房
　　案例：俞先生名下拥有两套房产，原本打算再买一套大户型改善住房，可是按照现在的房贷政策，银行已经停止了三套房的放贷。他本来想通过中介卖掉其中一套住房来支付第三套房子的房款，然而中介却给他出了一个主意，可以先用手上已有的一套或者两套房产作抵押贷款。
　　支招：消费者想买二套房或三套房，但是因为贷款政策的变化而打乱了原本的计划。因为现在的贷款认定政策是“既认房又认贷”，所以不管是否出卖已有的房产，都不能改变政策对你的认定，不妨利用手中已有的房产来作抵押贷款，如果已有的房子价格足够高的话，完全可以解决贷款难题。(诸暨网)　　（编辑：王夫成）