国庆节购房十大注意要点

最有营养

    　　　十一黄金周是一个购房的黄金时期。很多购房者将利用长假精挑细选自己的心仪房子，但购房时你应小心陷阱，做一个精明的购房人。
　　防止买到集资房
　　《商品房预售许可证》是由广州市房管局颁发的，开发商只有取得该证书才能向公众发售楼宇，如开发商未取得该证书就公开销售，则有可能是集资房或是尚未申领预售许可证的商品楼盘。所谓集资房，即按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费用和其他费用后，方可使用土地。若发展商在开发过程中未缴纳土地使用权出让金，利用农民的宅基地进行开发，即未将集体所有的土地所有权转化为国有———这就是大家所言的“集资房”。购买集资房的，由于土地使用不合法，将导致购房者日后无产权证。
　　广州市房管部门颁发《商品房预售许可证》时，要求开发商具备一定的条件，例如，开发商需具备房地产开发资质、所开发楼宇已交付土地出让金，取得土地使用权证书，楼宇建设已达到一定进度等，这些条件都是购房人日后按期收楼，办理产权证的有力保证，因此购房者在购房时，首先要审查的，就是看一看楼盘有没有预售证。
　　区别定金和订金
　　按照现在广州市房地产开发商的销售行规，购房者在预订商品房时，在签署正式的购房合同之前，往往会先与开发商签订《认购书》，并交付定金。根据《合同法》第115条的规定，签订合同的双方当事人可以依照约定，一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行合同的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
　　因此购房者在“落定”时，要注意《认购书》中约定的缴付款项的性质是什么，如《认购书》中订明所缴款项性质是“定金”，并注明购房人不按约定签署购房合同，缴付楼款则视为违约，定金不予退还的，就要审慎考虑购房的意向是否明确，否则一旦变更购房意图的，则定金就无权要求开发商返还。
　　如《认购书》中约定所缴款项性质是“订金”，并未约定更改购房意向时，“订金”不予退还的，则该“订金”的性质是预付款，如购房者与开发商解除《认购书》时，预付款应由开发商退还。
　　广州的售房单位采用的《商品房买卖合同》均是由广州市国土局、房管局统一印制的格式合同。在买卖合同中，已对商品房的建筑面积、房产证的办理、交楼期限、发展商免责范围的约定、楼宇设计变更、交接办法、物业管理、质量争议等问题作出详尽规定。但购房毕竟是一项大宗的消费，因此购房合同签订的完善与否，直接关系到购房者的切身利益。在签订商品房预售合同时，购房者应注意以下问题：
　　谨防出现装修货不对板
　　商品房的建筑材料、装修标准应明确标注。防止装修、装饰货不对板。
　　个案：
　　时下购房，不少消费者都图省事选择发展商赠送或是优惠的装修，但由于装修工艺的特殊性，装修出现的用材的差异性以及个人的口味不同，装修效果就可能有天渊之别。同时，发展商往往只会在合同中写上豪华装修、高级装修等撩人字样，而不约明装修的用材、质量等硬性标准，一旦发生争议，很难认定发展商的责任。
　　提醒：
　　购房者细化合同条款，一一明确装修标准。家居材料的质量、品牌、件数，房屋经装修后各种功能的设置、甚至装修的图纸最好都明确在合同中。装修后房屋与合同约定的标准不同的，消费者还可以依合同标准，要求发展商维修、重做直至符合房屋所用。　　
　　精明选择合理计价方式
　　由于面积计算的复杂性与专业性，“缩水楼”与“膨胀楼”成了最让消费者头痛的问题。一套市区商品房，每平方米单价动辄数千元，一下子多出几平方米对工薪阶层可不是个小数目；而少了几平方米使用起来就更让人痛苦，而且要从发展商手里追回房款可不是件容易的事。
　　个案：
　　虽说前几年复杂的公摊面积计算让消费者吃尽苦头，但自去年开始实施套内面积计价已使情况大有改观，但发展商千方百计地使用诸如“面积计价以建筑面积算，如套内面积与公摊面积皆有变化的，以建筑面积为准”的补充条款，“计价面积以房管局实测面积的100%计算房价”的认购书条款变更合同条款，使消费者无所适从。
　　提醒：
　　购房者应选择按套内面积计价的方式，对不熟悉的建筑面积计价、实测面积计价的合同不要签，避免陷入不利的条款中。只有签好合同，才能无畏“缩水楼”、“膨胀楼”。
　　个案：
　　由于建筑上的原因，房屋面积出现误差实属难免，一旦出现纠纷，发展商往往报大测量面积，或隐瞒房管部门面积不报，以种种理由加收房款；而消费者往往对面积误差不太了解，选择了误差较大(如面积误差在5%以上，多退少补，即面积误差至100%，发展商也只会多退少补)的标准，消费者的权益很难得到保证。
　　提醒：
　　建议购房人在合同中订明，房屋面积以房管局测绘所的测绘结果为准。并在购房合同中选择以下条款：面积误差比绝对值在0.6%(含本数)以内的，买卖双方不作任何补偿；面积误差比绝对值在0.6%(不含本数)至3%(含本数)以内的，买卖双方按实测计算面积及本合同约定的房屋单价据实结算；面积误差比绝对值超过3%(不含本数)的，消费者有权退房。
　　买楼花要注意免责条款
　　所谓“免责条款”就是开发商在违反合同时，依照法律及合同约定，不用承担违约责任的“免战金牌”。
　　个案：
　　如购房者选择的是楼花，非现楼，就要注意购房合同中开发商逾期交楼时的免责条款是如何约定的。在司法实践中，发展商迟交楼的理由是五花八门：台风影响、雨季外墙无法施工、卫生检查、地铁线路开挖等等，不一而足。对于非专业人士的消费者而言，很有可能会陷入发展商在合同中早已设定的种种免责合同条款，使发展商有机会逃避违约责任。而且发展商还会利用合同签订之前、合同履行期之后发生的不可抗力作为免责的借口。
　　提醒：
　　根据《民法通则》和《合同法》规定，免责事由只有不可抗力一种。不可抗力是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况，如战争、自然灾害、地震等。只有出现发生在合同履行期间不可抗力事由的才能免责。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应在合理期限内提供证明。
　　建议购房者按法律规定，审查开发商列明的免责事由。