赣榆县房地产市场运行分析报告2008~2010

鱼干子

作者：王继连
        近年来，我国房地产业走过了一段快速发展的不平凡之路，房地产业已成为推动经济社会发展的重要力量。就赣榆县而言，房地产业也得到了迅猛发展，开发投资不断加大，市场旺销，增势强劲，为赣榆县城市建设和居住环境的改善作出了巨大的贡献。由于房地产业的发展关系经济社会发展的大局，关系城市品位的提升，关系宜居环境的改善，也关系住有所居的民生问题，在赣榆县正处在大建设大发展的关键时期，为了积极引导赣榆县房地产市场持续健康发展，有必要对赣榆县房地产市场进行调研分析，提出有效对策建议。

一、形势与背景分析

        近年来，赣榆县房地产业发展表现不俗，开发规模扩张迅速，市场需求增长旺盛，销售价格稳中攀升，不论是开发投资还是商品房的供给与销售，都保持着良好的发展势头。

（一）房地产开发投资保持强劲增长势头

        2008年，赣榆县房地产开发完成投资11.21亿元，增长43.0%，占全社会投资的8.1%，较上年提高0.7个百分点。完成商品房施工面积180.07万平方米，竣工面积39.16万平方米。2009年，赣榆县房地产开发投资16.06亿元，比上年增长43.3%，占全社会投资的9.0%，比上年提高0.9个百分点。完成商品房施工面积227.82万平方米，增长26.5%；房屋竣工面积76.15万平方米，增长94.5%。2010年上半年，赣榆县县城房地产开工面积42.23万平方米，投资势头依然强劲。http://www.aiganyu.com/

（二）房地产市场购销两旺

1、销售量总体上行

        2008年，赣榆县商品房成交面积较07年增加0.55万平方米；2009年成交比2008年增加3491套，增加39.89万平方米，增量超过2008年全年销量。今年上半年总销量2614套，30.18万平方米，总体销售形势较好，2008年以来销售情况如下表所示。

赣榆县2008年-2010年上半年商品房销售量

2008年商品房（住房）		2009年商品房（住房）		2010年1月至6月商品房 （住房）
面积	套数	面积	套数	面积	套数
31.93（29.93）	2784（2053）	70.82（65.32）	6275（5671）	30.18（26.83）	2614（2289）

备注：单位为万平方米、套， 其中括号内为住房数据

        但在总体形势上行的同时，有了新的变化。由于受国家政策调控影响，从今年5月份开始销售量下滑，详见下表。

2010年1月至6月商品房/住房销售量

1月		2月		3 月
面积	套数	面积	套数	面积	套数
7.75/6.94	663/571	4.18/3.53	358/309	5.91/5.23	496/451
4月		5月		6月
面积	套数	面积	套数	面积	套数
7.08/6.53	611/563	2.86/2.50	254/214	2.40/2.10	232/181

备注：单位为万平方米、套

2、销售价格稳中有升
        从价格方面看，赣榆县近年来商品房的成交价格呈平稳上升之势。2008年，商品房和住房平均销售价格分别为2078、1819元/平方米，2009年分别为2252、2037元/平方米，每平方米分别上涨174元、218元，上升8.37%和11.98%。截止2010年6月末，商品房和住房销售均价为2578、2321元。除了2008年稍有波动，总体上看价格保持平稳上升。
3、房源供需基本平衡
新商品住房房源2008年至今年6月共上市预售10618套，而同期已销售10463套，可见供需基本平衡，加上前几年累积房源，也不存在供不应求或供远大于求局面。
4、四县比较位于前列
        赣榆县商品房销售与市内其它三县比较，处在前列，但成交量和均价略低于东海，具体四县2009年以来商品房销售情况如下。

四县商品房销售情况统计表

	2009年商品房成交（住房）			2010年1月至6月商品房成交（住房）
	面积	套数	均价	面积	套数	均价
赣榆县	70.82（65.32）	6275（5671）	2252（2037）	30.18（26.83）	2614（2289）	2758（2321）
东海县	85.04（69.41）	8805（6098）	2543（2217）	35.38（25.88）	4430（2287）	3091（2612）
灌云县	63.38（50.22）	5216（4407）	2500（1924）	18.66（15.78）	1732（1432）	2550（2159）
灌南县	66.44（40.99）	5507（3594）	2287（1893）	29.41（20.42）	2422（1819）	2358（2078）

备注：单位为万平方米、套、元，其中括号内为住房数据
2010年1至6月份四县商品房成交量直观图比较

（三）国内房地产市场进入盘整期

        2008年，由于金融危机引发全球经济动荡，我国房地产市场受此影响一路走向低谷。由此各地政府出台了一系列的政策救市， 2009年中国房地产市场经历了低迷、复苏、火爆的发展过程，实现了V形反转，房地产市场的迅速回暖对遭受2008年国际金融危机冲击的中国经济的复苏起到重要的促进作用，但同时又出现部分城市房价上涨过快，超出人们接受预期等问题。今年来国务院又出台了一系列的房产调控政策，意在“纠偏”促其健康发展。特别是4月17号出台的“新国十条”，被称为“史上最强条”， 楼市调控已初见成效，量跌价滞：一是成交量的显著下降，5月份全国商品房销售面积明显下滑，比上月下降15.8%，北京、上海5月销售面积增速为负数；另一表现是抑制了房价的上涨，房价的调整已经开始出现，今年上半年的房价和去年同比是高的，但是环比的涨幅已经停止上涨了，其中5月份全国商品房销售均价的环比涨幅今年首次出现下降。据国家统计局发布数据，6月份全国70个大中城市房价环比下降0.1%，这是自2009年2月房价进入上升通道以来的首次负增长。可见，国内房地产市场当前进入新一轮盘整期，购房者等待观望情绪渐浓。同时，从出台政策、法律制定、保障性住房建设要求等方面说明我国住房制度在探索中不断前进，住有所居的发展方向逐步明晰，房地产市场也将逐步走向成熟。http://www.aiganyu.com/

二、分析与预测

        从近几年赣榆县房地产投资和市场的成交情况看，赣榆县整体房地产市场运行良好。在新形势下，既有有利因素，也存在制约瓶颈，房地产业发展面临新的机遇与挑战，下面从宏观、中观、微观三个层次进行分析。http://www.aiganyu.com/

（一）宏观层面
1、经济发展形势

        房地产投资及其在国民经济中的地位在不同经济发展阶段是不同的，我国当前经济的快速发展，决定了房地产处在快速开发阶段。2010年是我国经济真正走出金融危机重振快速增长的关键年度，房地产业发展更有其重要性和必然性。根据发达国家城市化的历史，城市化率从40%上升到60%的过程，是城市化进程最为迅速的阶段，称之为城市化“峰速”发展阶段。目前中国正处在城市化“峰速”阶段的起点上，这意味着未来20年，中国都处在城市化“峰速”发展阶段，庞大的人口规模以及城市化高速发展必然带动巨大的住房需求。

2、政策影响

        政策影响房地产市场走势。近年来，针对房地产市场，出台了一系列的调控政策。今年来最引人关注的是继1月份出台的“国十一条”后，4月又推出“新国十条”，显示政府调控房地产市场的决心。政策有保有压，打击的是投机购房，抑制房价虚高。目的是维稳，使房地产市场走入健康理性状态，目前看市场预期出现了一些积极变化。政策导向可能使流动性资金更多流入二、三线城市。由于赣榆县不存在房价虚高，购买刚性需求大，长期看影响不大，但从近期楼市行情看有影响，不利的方面是抑制部分改善性需求。

3、沿海开发机遇

        自江苏省沿海地区开发上升为国家战略，连云港包括赣榆迎来了历史性的发展机遇，由于政策、投资等多重利好因素叠加，成为一方开发乐土，将成长为区域新的经济增长极。带来机遇的同时，对城市建设、投资环境提出了更高要求，房地产业发展必须再上新台阶，城市要树形象，小区建设要上档次。http://www.aiganyu.com/

（二）中观层面

1、城市定位

        赣榆县积极融入市区，是连云港市“一心三极、一体两翼”城市发展战略布局的重要组成部分。赣榆县区位独特，位于苏北鲁南交界，是江苏近海第一县，是徐福故里，誉为黄海明珠，有深厚的海洋历史文化底蕴，但城市知名度不高，品牌不响。

2、交通基础设施
        便捷和完善的交通网络使区位优势凸显。242省道的全线贯通，赣榆县融入连云港市15分钟城市圈。在建的连临高速，打通了又一条与山东的交通动脉。还有规划即将实施的沿海铁路、沿海高等级公路等，可以说赣榆县交通四通八达。

3、城市建设环境

近年来赣榆县通过大投入大建设，特别是东部新城的开发，拉开了城市框架，城市功能不断完善、城市品位逐年提升，一个现代化滨海魅力城市初步彰显。但新城急需集聚人气、完善公建配套。存在严重问题是私人违建住房，城区周边部分村庄打着建设新农村的旗号，私自出售宅基地，建设个人住宅。城市被拆迁户受利益的驱动，领取补偿金后直接参与购买宅基地、建设独立式个人住宅，建设数量较大，没有经过审批，均为违章建筑，此种现象尚有继续蔓延的趋势，如不能有效的加以控制，将会扰乱房地产市场的健康发展，同时对城市未来的发展、建设带来一定的影响。此外还存在开发小区规模小、商住混杂、环境不上档次等有碍城市形象的现象。http://www.aiganyu.com/

4、人文素质

        人文素质有待提高，表现在：破坏路灯、绿化等公共设施等不良行为，小区物业管理难度大。服务环境有待改善，办事效率要提高。

（三）微观层面

1、保障性住房建设

        保障性住房是住房市场重要有益补充。2008年来赣榆县共建经济适用住房1281套，筹集廉租住房212套，但远不能满足要求。目前，还存在土地和资金短板，创新办法不多。

2、土地供应

        从近四年来的土地出让及开发情况可以看出，除2008年受金融危机影响外，其他年份基本保持平稳，土地挂牌出让面积在800亩以上，开发土地面积约在700亩，办理建设工程规划许可面积约80万平方米左右。赣榆县每年计划用于房地产开发的用地在1000亩以上，且每年有上升的趋势，而实际挂牌出让成交的土地基本就满足开发的需要，可见土地供给满足需求。但闲置未开发土地过大，累计有2754.51亩，可开发商品房面积约250万平方米，主要位于新城区及城市中心城区以外。在土地推出的节奏、数量、结构和价格等科学合理性有待加强。比如，如何把握好出让土地的规模，面积过小不利完整成片开发，过大又可能开发周期过长，造成部分土地闲置，这些都影响到房地产开发计划和规划实施。http://www.aiganyu.com/

3、群众购买力

        用通行的家庭收入房价比1：3——1：6理论测算，2009年赣榆县城镇居民人均年收入为12731元，房价为2037元/平方米，说明房价还在购买力合理范围。自住性购买刚性需求大，占到70%，这是支撑赣榆县商品房市场的主要力量；同时改善型需求势头也在趋强。

4、房地产开发企业实力

        目前，赣榆县共有房地产开发企业58家，二级资质14家，三级44家。小企业多，实力不强，进入门槛低，有的仅为一个开发项目成立一个公司，经营不规范，易导致拖欠工程款等矛盾。外地有实力企业进驻少，缺少一个良性竞争环境。这些都影响到开发小区的品质。
根据以上综合分析，权衡利弊，赣榆县房地产业长期来看形势向好。近期投资开发还将保持增势，赣榆房市将继续朝平稳的方向上发展，供求关系趋于平衡。http://www.aiganyu.com/

三、对策与建议

        “衙斋卧听萧萧竹，疑是民间疾苦声”。房地产市场与住房问题密切相关，既是经济问题，又是社会问题，还是政治问题，为了促进赣榆县房地产市场健康平稳发展，建议如下。

（一）加强宣传，树立城市品牌

        城市品牌是一个城市核心竞争力的表现。一是放大赣榆县特色优势，挖掘以徐福为代表的海洋文化精髓，提炼出独特的城市精神，精心塑造好城市品牌，真正树立起赣榆“宜居宜创”滨海特色城市形象。二是做好区域性地产品牌推介，通过报纸、电台、网络等广泛宣传，进一步提高赣榆房地产在连云港和周边地区的知名度，吸引外地人来投资、旅游、居住。特别是要分析新城的住房市场，比如说营销策略定位为投资性需求或高档休闲生活居住，产品定位为“推窗观海”的高层海景房或是“凭风临海”的阳光排屋等，推介对象应放大到市区、徐州、山东等更大范围。

（二）立足新起点，科学规划

        一是科学编制房地产发展规划，保持房地产业的适量适度开发，严格按照城市的整体规划要求发展房地产。二是加强新建项目的规划设计管理，着重发展中小面积普通商品房，严格限制大面积及别墅类住宅用地和规划审批。三是着力提升城市品位，出台鼓励建设高层、公共建筑及增加绿化等开放空间的政策，加快推动旧城改造和新城开发，打造一批规模大、楼层高、环境美、品位高的住宅小区。新城要加快完善教育、卫生、市场等公建配套。http://www.aiganyu.com/

（三）发挥 “调节器”功能，完善住房保障体系

        一是加大力度，积极克服资金和用地短板，“十二五”期间赣榆县保障性住房预计用地约300亩，资金上建议落实按省规定的在土地出让金收益中计提10%作为保障性住房建设资金。二是创新办法，利用出让土地配套建设部分保障性住房。分区域在土地挂牌出让条件中规定由开发单位提供一定比例的限价商品房，由政府回购，用作保障性住房或拆迁安置房。这样，既能解决部分保障性住房的建设任务，破解资金短缺瓶颈，又给居民就近实现居住提供更多的机会。三是加强管理，严格控制户型面积和结构比例，并按新技术要求节能节地节材。建立保障性住房准入和退出的动态监管机制，促进房源合理配置和流动。

（四）加强对房地产市场的监管

        一是落实项目建设公告制度和举报制度，接受群众的查询和监督。完善房地产拆迁、开发、建设、经营全过程监管机制，及时查处各种违法违规行为。二是营造良好的房地产市场交易环境，通过政策引导、法规宣传、信息发布等遏制过度投机购房行为，更好的引导理性投资和消费。严厉打击违规销售、哄抬房价等扰乱市场秩序的不法行为。三是大力扶持信誉度高、有实力的房地产企业做大做强。引导企业创新发展理念，提高经营管理水平。http://www.aiganyu.com/

（五）保障土地有效供应

        土地越来越成为稀缺资源。一是土地供应合理有序、适度适量，保证集约有效开发利用，原则上低于20亩的地块不再出让。二是新出让地块积极包装，作为招商引资项目对外推介。三是积极盘活存量土地，促进实质性开发。在主动服务帮助其解决难题基础上，鼓励企业通过合作引进外来资金加快开发；对于符合土地转让条件的，帮助其办理好有关手续；或者政府依法收回并纳入储备等采取各种办法。严厉打击囤积土地的行为。

（六）加大违法建设查处

        进一步规范和加强民房建设管理，严禁私人违法建房，特别是城郊区、城中村的小产权房建设，土地、规划、城管各相关部门及镇政府要加强协作，从大局出发，切实履行职责，强化执行力，形成拆违禁违的高压态势，培育健康有序的房地产市场。

二楼的

东海来势很猛啊