如何规避二手房交易中的风险

刘飞野律师

疑问：在地产中介的“撤退”中，可能买卖双方会成为无辜者，他们所交的购房款、订金或定金面临着追讨困难的局面。消费者面对这种情况应如何处理?
　　
　　律师解答：中介公司所收客户款项一般包括其自己收取的中介费和代卖方收取的定金、购房款等。
　　
　　对中介费部分，如中介公司未能促成买卖或合同未履行完毕，则依《合同法》之规定，中介公司应退还给客户。对其代收的定金、购房款部分，应视买卖双方合同的签订及履行情况予以退还。
　　
　　对上述应退款项，中介公司应在退出市场前清还，并依合同承担赔偿责任。如属经营不善退出的，客户可通过诉讼等方式追讨;如中介公司破产，则按破产还债程序处理，客户可向清算组申报债权;如属中介公司恶意卷款潜逃的，则还可能涉嫌刑事责任，客户可向有关部门举报追讨。
　　
　　如何预防风险?
　　
　　疑问：今后消费者在购买二手房中，该如何规避这种风险?目前有什么政策措施可以预防这种风险?
　　
　　律师解答：房地产中介公司突然退出，导致出现了大范围、大规模的追讨事件。这表明了该行业目前运作的不规范、监管的不力以及客户法律意识的匮乏。
　　
　　相比房地产开发中对预售行为的监管而言，国家对中介公司的监管相对薄弱。目前国家法律法规、政策在房地产中介公司的市场准入、资金监管、诚信体系等方面几乎处于空白状态。这就要求房屋买卖双方在选择中介公司、与中介公司履约过程中有足够的法律及风险防范意识。
　　
　　在此提醒买卖双方，在选择中介服务时要注意以下几方面：
　　
　　(1)中介费可依法于买卖促成或合同履行完毕后支付;
　　
　　(2)买卖双方签约前，买方不宜向中介公司交付定金或房款;
　　
　　(3)签约后，定金、房款应直接支付给卖方，可通过银行托管、担保等方式增加交易安全;
　　
　　(4)应避免通过授权委托方式全权委托中介公司售房、收取房款的情况;
　　
　　(5)要及时、紧密与中介公司沟通，跟进履约情况;
　　
　　(6)签约、履约中注意收集、保存好合同、收据等证据，以备维权之需。
　　
　　律师提醒：
　　
　　中介公司退出受害的不一定是购房者，在合同已签订且在履行中的情况下，中介公司退出可能对卖方损害更大。