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近日，一个名为“华中郡府·连云港香港城”的地产项目，在赣榆乃至整个连云港地区，街头巷议、热闹非凡。该项目在主题定位、功能布局、建筑形态、空间构造等方面迵异于平时习见的普通住宅或商铺。随着开盘发售在即，一个全新的地产项目正越来越清晰地展现在我们面前，并以其恢宏的气势，当仁不让地成为赣榆地标性建筑。
近日，带着种种猜想与好奇，本报记者走进华中郡府·连云港香港城的售楼处一探究竟，并就该项目的设计理念等问题采访了。
豪布斯卡（HOPSCA）：国际一流的地产开发理念
记者：华中郡府·连云港香港城是一个什么样的项目，为什么会引起业界和市场如此强烈的反响？
叶总：这个项目是俊景房产在赣榆鼎力打造的品牌地产代表作，连云港北部地区规模最大、档次最高的商业综合体。项目位于赣榆县城绝版核心位置华中路南，历来号称是赣榆的“地眼”，是赣榆最繁华的商务中心区。项目占地250亩、建筑面积近50万㎡，其中商业面积10万㎡，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、旅游、居住、商务等众多业态于一体的大型城市建筑综合体和地标性项目。
之所以引起业界和市场的强烈关注，主要基于项目新颖的设计理念。为了将它打造成赣榆及整个苏北鲁南地区的旗舰式商业中心，我们全面引入世界领先的HOPSCA?豪布斯卡复合高端商业物业开发思路，同时广泛借鉴香港等城市同类项目的先进理念，打造出集购物、旅游、休闲、娱乐、餐饮、酒店、商贸和居住于一体的一站式体验型商业中心。
记者：豪布斯卡是一个以前从未听说过的概念，能不能请您具体解释一下。
叶总：它是一种最先进的商业地产模式，意为HOTEL（酒店）＋OFFICE（写字楼）＋PARKING（停车场）＋SHOPPING MALL（大型综合购物中心）＋CONVENTION（商贸博览）＋APARTMENT（国际公寓），是多项功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的城市建筑综合体。从城市发展的角度看，这种模式已成为地产发展的主流方向，在欧美发达国家已经发展成熟，但在中国仍处于开拓发展期。
记者：具体到华中郡府·连云港香港城，它的出现对赣榆意味着什么呢？
叶总：华中郡府·连云港香港城是迄今赣榆乃至连云港北部地区规模最大、档次最高的复合商业地产项目，它的面世，对赣榆城市建设和商业提升具有划时代的意义。
赣榆是连云港经济发展较快的县，但商业发展档次低、规模小、业态杂、布局不合理，无法满足市民的消费需求。我们项目建成后，将成为一座现代化的一站式体验型消费中心，提升整座城市的商业档次和综合配套能力，成为赣榆城市化和现代化的标志。
整个项目建成开业后，将满足华中郡府小区业主及整个南片区逾20万人的购物、休闲、娱乐、餐饮等需求，成为赣榆新的商业中心。
建筑为形，文化为魂：赣榆文化的“金名片”
记者：香港城的16号楼项目从外型上看一艘即将扬帆远航的轮船，这非常符合赣榆的“海洋文化”，你们在设计的时候是不是也考虑到了这一点？
叶总：是的，赣榆是一座美丽的沿海城市，源远流长的“海洋文化”赋予这里的人们广阔的胸襟和勤劳勇敢的性格。我们始终相信，建筑只有与当地文化互相渗透、水乳交融，才能充分发挥其内在魅力。所以我们开发每一个项目，都会秉承“建筑为形，文化为魂”的理念，深入挖掘当地文化，将它和项目的先进理念与现代建筑技术完美融合。
16号楼总建筑面积63333㎡，总高度66.8m，其中地下室9100㎡，高3.9m。五层大商业面积42680㎡，一层高5.5m,二层至五层层高4.5m,我们引入了香港四季百货、香港反斗城等，宽敞、明亮、舒适的环境让人尽享购物、娱乐带来的快乐。十八层的部分，我们引入英国伊丽莎白假日酒店，内部完全按照英国伊丽莎白五星级酒店的装修风格，让入住的客人享受到皇家贵族的感觉。
每当夜幕降临，整个建筑四周的射灯将同时打亮，远远望去，就犹如一艘即将远航的轮船，这也象征着我们在赣榆这片热土上开启新的征程。
记者：作为一家外地开发商，你们能够这样重视当地文化，的确令人钦佩。
叶总：我们从未把自己当外地开发商来看，既然在赣榆开发，我们就是赣榆企业，就应该和所有赣榆人一样，尊重、保护、传承赣榆文化。
名品购物中心：缔造赣榆现代商业的财富第一磁场
记者：因为赣榆缺乏中高端商业，很多赣榆人习惯到连云港新浦区甚至是更远的地方去购物，你们有信心改变赣榆“消费外逃”的现象吗？
叶总：我们项目拥有大型商业购物中心，它的设计理念完全与大都市购物中心的理念相同，而且引进的品牌也是国内外知名的中高端品牌。目前，香港百盛奥特莱斯购物广场等大型百货都在和我们商谈合作，这些大型百货公司拥有成熟完善的经营理念、声誉卓着的品牌效应、丰富完备的经营品类，能提升整个项目的商业档次和品味，把赣榆及整个苏北鲁南黄金商圈的人流、财流吸附过来，成为百万赣榆人、乃至苏北鲁南黄金商圈消费群体的时尚购物天堂。
记者：太好了，赣榆和周边的市民都希望能早日开业呢！
叶总：谢谢。赣榆具备很强的消费力，不过目前的商业存在很大弊端，摊位式、分散性、小规模的组织形式和传统的营销方式仍占较大比重，配套设施落后，中高端知名品牌少，完全无法满足居民日益增长的生活需要。正因为这样，赣榆县政府在加快推动工业化和城市化进程的同时，决定大力发展商贸服务业，进一步完善城市服务功能。为此，我们公司也希望来打造赣榆第一个现代化大型名品购物中心。我们一定不会辜负广大人民的热切期望，早日将它建成开业，从而为赣榆商业格局的优化、消费档次的提升做出应有的贡献。
记者：现在赣榆的商场，一是规模小，另外停车也非常不方便，这些问题在华中郡府·连云港香港城应该不会出现吧？
叶总：你说得对，目前赣榆稍微大一点的商城，基本上都很少考虑过停车问题，购物环境非常差，设计不合理，极不方便。随着家庭轿车的普及，停车方便越来越成为商业项目的必备条件，对此，我们设计了地下室9000㎡、地上5000㎡的停车位，同时还采用智能停车系统，极大的便捷了顾客的需求，虽然成本非常高，但在这个问题上必须有前瞻性，从而确保不会出现停车难的问题。
体验式购物：香港风情街的匠心独运
记者：看这个效果图，还专门设计了时尚精品街区是吧？
叶总：是的，项目里有大型的主题购物街区，涵盖时尚名品街等多样化的主题。它不同于传统意义上的商铺，是经过多次研讨、专门设计的新产品。具体说有这样几大优势：
一、它是依托大型购物中心、小商品城、休闲娱乐广场、住宅小区等而建的，这些业态都能聚拢大量人流，为商铺带来强劲人气，因此开业繁荣指日可待；
二、它是一种主题商街，引入香港特色，营造了更为合理科学的人流、物流、车流动线，使每个商铺都成为真正意义上的“旺铺”；
三、它在风格上有统一的主题，这里不仅仅是购物场所，还是休闲、娱乐、观光的地方；
四、为确保投资者获利，降低购买者的风险，同时也使整个业态规划更有档次和品位，我们对整个商业项目进行统一招租、统一包装、 统一经营，真正帮助投资者解决后顾之忧、让投资者“买到即赚到”。
记者：原来有这么多的讲究啊。那为什么又说商业街是带有主题的呢？
叶总：香港城是有中国聚商促进会和香港贸发局合作打造的，引入香港的传统文化，香港特色的传统业态，将香港最具影响力的商业街区和大道完全复制到国内，采取港人治港、一城两制的原则进行管理，所以，随处都可见深深的香港印记。同时，在建筑设计风格上，我们采用了明快的色彩、简洁流畅的造型、丰富灵动的立面设计、精致的细部处理，使主题街成为一个生动的具有香港特色的休闲、购物、游憩场所。
记者：这样的话，香港城也成了一个景点？
叶总：我们要打造的是赣榆唯一的体验型休闲购物中心，因此整个商业街设计有统一的主题，并通过绿带、水景、现代雕塑、休闲座椅等的综合运用，形成点、线、面、水平、垂直一体化的人文景观，使购物真正成为一种体验和享受。
一般来讲，各地商业综合体多为城市商业发展最核心的区域，也是城市商业的代表，通常具有强劲的商业聚集力，强劲的租金、巨大的升值空间是商业综合体最大的特征。目前，很多市民投资商铺的意识已经渐渐超过普通住宅。一铺旺三代，好铺永留传。我们希望交给购房者的不仅仅是一间普通的商铺，而是一份可以永远传承、不断增值的优质资产。
旅游集散中心：百万旅客的起点与终点
记者：项目规划的八大业态里有一个是旅游集散中心，对于赣榆来说，这是全新的事物。
叶总：旅游集散中心并不是个新事物，国内旅游业比较发达的城市如上海、杭州、北京等都有旅游集散中心，这是旅游业发展的必然趋势，是旅游业发展到一定高度的标志。赣榆具有丰富的旅游资源，每年来赣榆旅游的游客超过百万。但赣榆的旅游配套非常落后，游客们除了到景区旅游，吃喝玩乐住购都找不到舒适的地方，所以旅游集散中心的出现是赣榆旅游业发展的必然结果。
记者：旅游集散中心具有哪些功能？
叶总：旅游集散中心的功能，简单来说就是集和散。我们要让全国各地的游客，一到赣榆就直奔我们这里，在这里吃好喝好，然后前往各个景点；等游览结束又回到这里消费，然后心满意足地踏上返程之旅。对其它业态来说，超过百万的游客所带来的消费力，不用我说也可以想像得到。
记者：旅游集散中心就像是一个大磁场，让百万游客在这里延伸消费？
叶总：这个比方非常贴切，因为我们项目是赣榆唯一的集吃喝玩乐购于一体的一站式体验型消费中心，对于游客来说别无选择。对于城市来说，整个旅游业的配套齐全了、档次上去了；对于经营者来说，则能带来源源不断的财富。
休闲娱乐广场：打造赣榆的“不夜城”
记者：在华中郡府·连云港香港城里，是不是还规划了休闲娱乐这一块？
叶总：是的。项目规划了休闲娱乐街区，我们在引进香港反斗城的基础上，还将引入咖啡吧、KTV、桑拿、美容纤体、运动健身等产业。同时，我们引进的商家必须在业内要有一定知名度，能起到引领赣榆休闲娱乐产业发展的作用。
记者：赣榆目前的休闲娱乐产业现状是怎样的，华中郡府·连云港香港城将在其中起到怎样的作用？
叶总：赣榆的休闲娱乐产业也呈现明显的散、乱、差、小的特点，处在比较低级的发展层次，这也说明赣榆的休闲娱乐产业还有很大的发展空间。
目前，休闲经济已成为城市经济发展的新趋势和增长点，像京沪这样的大都市正逐步进入休闲经济社会，一个全新的“休闲经济时代”正在向我们走来。从大中城市商业中心的业态比例来看，休闲娱乐业的比例一般都占到了20%左右，充分说明了休闲娱乐业在商业中心中的重要作用。
通过行业知名品牌的引入及集中式的布局，华中郡府·连云港香港城将为赣榆及整个苏北鲁南黄金商圈内的消费者搭建起一座体验式的休闲娱乐高端平台，这座赣榆的“不夜城”，将照亮这座海滨城市的夜空。
鼎级住宅：都市新贵的顶级居所
记者：项目也规划有部分鼎级住宅，请您介绍一下？
叶总：是的，项目一期里规划有22万㎡的鼎级高尚住宅，面积从80余平米到150余平米都有，所有户型做到全明，并引入先进的入户花园、景观飘窗、走入式衣柜的概念，以提升产品品质，营造最舒适的居住功能，满足高端消费者的居住需求。
记者：商业讲究的是热闹，而居住追求的是安静，你们是如何解决这一对矛盾的？
叶总：我们规划中重点考虑到了住宅区的相对独立和安静。为此，我们将美食、休闲娱乐这些比较热闹的商业综合体独立规划在项目一隅，避免和住宅放在一起；其次，在交通布局上注意商业区和住宅区的区隔，保证住宅区的人、车动线相对独立；再次，从建筑工艺上通过大量新型、环保、节能建筑材料的使用，保障室内的幽静闲适，真正做到“离尘不离城”的居住境界。
记者：目前赣榆在建的住宅也很多，你们如何来定义鼎级住宅这个概念？
叶总：所谓鼎级或普通，应让产品自己说话。从地段来看，我们项目位于地处赣榆老城中央，占据全城商业核心区位，历来是赣榆人公认的黄金地段；其次，我们将利用大量的现代建筑技术及新型建筑材料，同时采用先进的住宅理念，打造建筑的鼎级品质；再者我们的住宅还拥有10万多平米的商业配套，真正实现出则繁华、入则幽静的生活境界，这一点是很多住宅项目所不具备的。最后从物业管理上来说，我们将完全按照沿海一线城市的服务水平及要求来提供物业服务，绝不会因为赣榆是个县城就降低要求，从而确保我们的物业管理遥遥领先。
商务酒店：高端商务配套提升经营价值
记者：你们项目里还规划了商务酒店，它对整个项目能起到怎样的作用？
叶总：纵观国内外成功的城市商业综合体，无不规划有高档次国际化的完善商务配套。对于商业中心来说，高端商务酒店就像是最华丽的那块拼板，不仅能提升整个中心的品位与档次，对其它经营项目的租金提高也有强劲的推动作用。
同时，酒店客人本身具备较高的消费能力，对其它经营者来说，是不可多得的优质顾客。所以不管是国内还是国外，凡是成功的商业中心里，都规划有商务酒店作为高端商务配套。酒店商业相得益彰，已成为商业中心成功的法宝之一。
项目引入的英国伊丽莎白酒店假日酒店，不仅避免高端酒店的同质化竞争，而且满足消费者艺术品味的提升对艺术酒店的需求。同时，它是把酒店、宾馆的每个客房作为一个有独立产权的单位，分别出售给投资者；投资者可以像购买其他房产一样投资置业，购买者目的并非自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，从出租经营收益中获取回报；投资者每年还可拥有该酒店、宾馆一定时间段（20－30 天）的免费居住权。其实质就是“分时度假＋房产投资”。故产权式酒店有旅游业和房地产业的双重属性，而作为面向投资者的产权开发商，又具有房地产商的众多个性，提供产权服务、物业管理、委托经营等。
12年返租让利：实现多方共赢
记者：作为业主们最关心的问题，华中郡府·连云港香港城商铺返租年限、返租回报率是多少？如何支付？经营管理公司是否要收取相应的管理费用？
叶总：为了让投资者获得最大程度的回报，增强投资的信心，从而达到长期发展的效果，华中郡府?连云港香港城所有的商铺都是12年统一回租给香港四季百货或是香港百盛奥特莱斯统一经营。
这个统一经营回报的是香港城的营业利润，在香港城只有投资总价的回报率，前三年回报率分别是按总房价8%、8%、8%，付款时一次性在总房款中扣除，第三、四年回报分别是9%、10%，每年支付一次，第六年至第十二年的回报按照商场每年实际收益与公司1：9分成，即：商铺分成是根据业主投资总额在百货商铺销售总额中所占的比例进行分成，由业主委员指定的第三方会计事务所出具当年的财务审计报告，在出具审计报告后的10个工作日支付。
回报每年一次支付给业主，前五年不会在额外收取任何管理费用，但须提供租赁发票。公司也会成立会员俱乐部，每个业主都是俱乐部成员，项目运营以后俱乐部都会按比例给予会员充值卡在酒店商场娱乐等场所的消费。
同时，业主们也应该认识到项目广阔的前景，华中郡府·连云港香港城占据老城区核心地段，拥有10万方的商业体量，辐射近20万人口，未来升值潜力无限。
记者：听了您的详细介绍，我已经可以想像出华中郡府·连云港香港城必将成为赣榆乃至连云港的商业标杆，期待着项目快点开盘发售。
叶总：谢谢你。为将项目打造成连云港北部地区规模最大、档次最高的复合高端商业综合体，并成为提升赣榆城市建设水平和对外形象的地标性项目，我们也是作了充足的准备。为满足广大市民的期盼，我们将于6月22日举行隆重的开盘仪式，届时，欢迎广大市民朋友前来。 |
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发表于 2013-7-7 23:44:30
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