连云港物管将有“大动作”

谢小茹

　　□ 胡笳 滕步齐

　　昨日，笔者从市住房局获悉，酝酿已久的《江苏省物业管理条例》日前正式出炉，将于今年5月1日起正式施行，市民争议已久的停车位租售、住房维修基金提取等问题有了明确的答案。据市住房局有关负责人透露，连云港市物业管理也将有“大动作”，物业选拔将告别“轮流坐庄”的局面，适合港城市情的管理细则也将出炉。

　　停车位禁止“只售不租”

　　停车位是最令居民头疼的难题。市民陈女士告诉笔者，她所住的小区拥有大量地下车位，但是由于车位全部出售且要价较高，有车的居民拒绝购买车位转而将车停在小区道路边，造成小区地下车库空荡荡、地上道路停满车的现象。在另一高档小区，人防工程地带被小区物业划线长“租”20年，租到该车位的居民则在此基础上一分为二自建了停车库进行“转售”。

　　这些情况都在本次新出炉的条例中给予了明确的禁止。根据新《条例》规定，建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行。业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。物业管理区域内依法配建的人防工程平时用作停车位，应当向全体业主开放，租赁期限不得超过3年，不得将停车位出售、附赠。同时，要求停车费要单独列账，根据《条例》规定，“所得收益的70%纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。”

　　维修基金提取“遇急从简”

　　住宅专项维修基金提取难一直是市民关注的焦点。由于大雨，去年连云港市部分小区的电梯井被淹出现故障，部分顶楼居民由于屋面防水损坏、房屋渗漏严重亟待修理。

　　但是，当要动用住宅专项维修基金却遇到了“三分之二”难题，即动用专项维修基金需要建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过。部分新小区大量空房人数达不到要求，老小区没有业主委员会，导致提取手续繁琐，走完全程难度很大。

　　为此，新《条例》明确了六项“遇急从简”情况，即屋面防水损坏造成渗漏；电梯故障危及人身安全；楼体单侧外立面有脱落危险；公共护栏破损严重，危及人身安全的；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；危及房屋安全的其他情形。如果相关的业主不能形成法定多数意见，物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案，经住宅专项维修基金代管部门复核后进行应急处置。

　　物业投标告别“轮流坐庄”

　　“《条例》针对全省范围，而根据连云港市实际情况制定的连云港市物业管理细则也将落地。”市住房局负责人蒋应柏表示，细则将更加具体，如物业公司收不上物业费，物业公司要怎么办；市民对物业企业不满意，如何更换物业等等。

　　物业企业管理将有较大变革，尤其是物业企业招投标的变革将在细则上有所体现。据了解，连云港市物业企业存在“新小区只管三年”的怪现象，部分不良物业通过频繁投标新小区，在疏忽管理的情况下获得三年100%的物业费。

　　第一年，小区居民入住拿钥匙前要交齐一年的物业费和几百元的装修保证金，这样物业第一年的物业费就有了100%；第二年，物业不退还装修保证金而将其自动转为小区物业费，这样物业公司又收到了100%的物业费；第三年，即使小区物业费的实际收缴率只有50%，保证金的金额较多往往在抵充一年物业费后还能有剩余，加上还剩的保证金，物业公司又收到了100%的物业费。

　　这些不良物业公司收了3年物业费后，就以各种理由脱手小区管理，转而招标新项目。而之前的小区由于管理疏忽留下大量的绿化和基础设施“欠账”，物业费收缴难度也非常大，对居民生活造成很大影响。

　　“连云港市将结合新《条例》颁布的契机，转变传统物业管理企业新小区管理轮流坐庄的局面。”市住房局负责人表示，物业入驻的招投标将发生较大改变，加强中间环节管理，并在报名前要加入资格预审机制，将有不良记录的物业管理企业关在门外，同时引导企业对优秀项目经理进行奖励，从物管企业入手改善连云港市的物业管理面貌。 （编辑：贺耀堂）