牛刀：中国房价相对2010年要跌去50% 分3个步骤

神的孩子

--答新华社《环球》记者问
　　记者：楼市现在为何低迷？
　　牛刀：从货币的属性来讲，中国房价的定价权是人民币，不是美元。美元只能影响中国房价的很小一部分，即购买力和部分建材原材料。中国房价的最大的部分是地价和税收部分，约占房价的60%。这就决定人民币的发行增速决定房价的涨幅。2009年人民币的发行增速为29.7%，而2011年人民币的增速为14%左右，大约下降一半。从金融学的货币理论来解释，房价也将下降一半。从货币传导市场的时间看，2009年超发的货币影响的是2010年的房价，那么，2011年货币紧缩将影响的2012年的房价，也就是说有60%的权重决定2012年的房价相对2010年要下降一半。
　　2011年楼市的低迷是正常现象。市场正在胶着，其主要原因是市场被限购令冰冻，逆转了市场的供求关系，但是，市场停留在通胀的误解上。通胀的消除和房价的下降的关系，是哥哥和弟弟的关系，房价是哥哥先下降，通胀是弟弟随后下降。在政府宏观政策的调控上的逻辑上是，只有通胀遏制，才有房价的止跌。现在正是哥哥临产前的阵痛，只有下降才会诞生新的生命，否则，就会因为难产断送新的生命。所以，此时是最痛苦的时刻。
　　记者：有些开发商已经要降价，其他开发商会不会跟随降价？房价到底会不会下降？如果降，一二三线城市的降幅分别是多少？比较大幅度的降价会发生在年底吗？
　　牛刀：房价下降要分三个步骤：第一个步骤是区域性泡沫破灭。温州、通州、义务、鄂尔多斯、香港、海南等地，房价泡沫正在以各种形式破灭，这一步的特征是市场在考验开发商的资金链，过程要延至本年末。第二步是大跌，货币紧缩政策的响应传导到市场，全国房价将出现局部大跌，地价开始普跌，生产成本和生活成本出现大幅降低，中小企业开始如雨后春笋蓬勃发展，资金流出房地产。这个过程将持续一至两年。第三步是普跌，市场开始根据购买力进一步校正市场的供求关系，房价回归常态，三四线城市房价会被打回原型。
　　年底之前，房价不会出现整体大幅下降，但是，会出现局部和个盘的降价销售，很多楼盘会跌去30%左右。这时开发商开始分批出逃。
　　记者：楼市低迷将会给大、小开发商带来怎样的影响？给其他行业又会带来怎样的影响？比如银行业。
　　牛刀：大家必须明白一个道理，中国的房价定价权是人民币，是以政府的信誉在背书。房价的涨跌，与政府的信誉反相关；房价上涨说明政府的信誉在下降，政府不会让自己的信誉一直下跌直至破产。开发商要记住的，丛林法则，适者生存，任何抵触行为，都将导致破产。至于地方政府，肯定会拼命维护高房价，但是，没用。因为地方政府没有房价的定价权。
　　市场存在一种极大的误解，认为房价下降会影响经济，这是很荒唐的事。房价下降只能表示资金流出房地产，房地产在任何国家都从来不是支柱产业，也没有任何科技含量，何来影响经济？香港那个地方是个例外，香港的衰落，与港人贪念房地产有关，总有一天还要吃苦头。
　　至于银行，只有不懂金融的人才会认为房价下降会导致银行风险加剧。房价上涨，会创造货币，所以，货币越来越多；房价下跌，对银行来讲是在回收货币，是在降低银行风险，影响的是规模效益，何来风险？现在美国人在"占领华尔街"就是在对银行的规模效益提出质疑，中国正好乘此机会调整银行业的市场行为，减少暴利，让利于民。
　　记者：国家该不该救开发商？怎么救？
　　牛刀：我刚才说了，中国的房价是由政府背书，道理很简单。救与不救，就看政府是不是让自己的信誉破产。我认为，政府不会再救开发商，也没有必要。为了几个商人赚钱，危害最广大的民众利益，是不可持续的。
　　记者：什么时候是人们买房的好时机吗？
　　牛刀：关于买点的生成，我在我的新书《穷人通胀富人通缩》已经作了具体的分析，最好的买点会在2012年下半年至2013年生成。现在买楼，只会等着贬值，钱再多也不要犯傻。尽管在2012年下半年至2013年之间，不能保证不贬值，起码躲过大跌的时候。

ganyu_NO.1

写了好多一不小心关掉了郁闷啊……
稍微写一点自己的看法吧，说的通俗点，楼主的稍微有点专业啊
房价大跌和普跌是不现实的：从2008年经济危机以来全国性的房价报复性上涨和当时国家的货币政策和鼓励房地产发展的政策息息相关。现在为什么要打压房价，因为气泡太大，有要爆炸的危险，但是并不是说就是要断了开发商的资金链不让他们发展，他们依然可以拿到贷款，只是资金回收的慢了一点，或者说利润少了一点而已。要把房价降到一个合理的水平也不是说让全国的老百姓都能买得起房子，这是不现实的。现在的刚需如果买房即使在总价上给你降个几万块钱但是那么高的利率总算你都亏。
就我我所在的地方来说，我08年看房5000，嫌贵，09年5800嫌贵，09年底6200嫌贵，10年8000贵也买了，而且还挑了个最便宜的地段，高峰期13000，就是现在国家打压也要11000左右，想再少没门，而且都是大户，动不动就是上百万的，打回原形还能降到6000吗？那我还买。而且最近开盘的我看了卖的可能没有往年火但是也还可以，推出三百套卖个200套没问题。
国家多发货币，货币贬值导致手里的钱多了，有人说我没觉得啊。那是因为物价上涨了，如果要是1980年得物价拿现在的工资就能感觉出来，所以房价的回调并不是一头栽下去上不来了。
你看看各个地方给的房价调控目标，就是不要超过GDP的涨幅，GDP都超百分之十啊，房价涨个百分之五六也不得了啊，说把房价调控到一个合理的水平，这个合理的水平是多少？你能说经济在增长房价会下跌，不符合经济规律，你不买有人买，你买不起有人买得起，现在的刚需就能支撑起一片天。
谁能保证2013年得房价会比现在的低？？？？？

shunhai

{:4_231:}

在河一隅

感觉沙发说得有道理，房地产跟政府是捆绑在一起的，房价下降，地价得先降，地价能降么？老百姓想降，但政府是不想降的。

青口南南

路过

生活家

shunhai 发表于 2011-10-19 07:44

友情提醒，发纯表情会被扣分的，赚鱼不易，敬请注意。。。

波哥

生活家  真是好心人啊，哈哈

碧海晴空

穷人怎办{:4_242:}

xd51357

楼主分析的很有道理啊

sundae

砖家的话不可信

絮絮

牛刀。。。。。。

几年前就开始叫房价跌，跌了吗，这个人的话最不能信。

孤独的王者

呵呵
拍卖公司拍卖价格是1600的商品房
开发商卖7800多.....
笑而不语

稻花香

房价下跌很难

扶海名洲

哗众取宠，
为了卖书而已。

koujiankun

年刀是谁：就是2010年和任志强打赌，说房价要降的人，结果房价没降，他却不承认曾和任打赌了。一个没有信用的人，说的话还可信吗。

王健商行

钱在你手，房在它手，你不买，看谁笑到最后

不谈政治

牛刀的看法一点都不靠谱！

不是店小二

真的还是假的啊？

卖房子的要哭了。

印度阿三

现在国家的政策就是让刚需也买不起,房子也让你卖不出去,逼开发商破产.然后国企依靠银行贷款支持,去兼并和收购私人开发商,最终形成国企高度垄断,房价依然高位.如同油价,等等产品一样....

印度阿三

不是店小二 发表于 2011-10-21 10:44
真的还是假的啊？

卖房子的要哭了。

哭的是,那些没有买房子的,和房子卖不出又没有资金连的开发商.
如果资金连充足,挺过去将赚的更多.

随着大部分银行提高首套房的利率，首套房的贷款利率已经由最低的7折首付2成，上涨为1.1倍首付3成，这个数字还将随着货币的收紧继续增加，穷人利用房产抵御通胀，这个工具将被剥夺。