走进连云港市物管新规

谢小茹

　　记 者 孙 飞　通讯员 葛堂华

　　近日，连云港市出台了《关于进一步加强物业管理工作的意见》（以下简称《意见》），剑指小区管理中的“老大难”，从老小区管理、物管用房使用、业委会组建等多个方面，都进行了一些具体规定，以改善城市人居环境，提高市民的生活质量。

　　新小区找“管家”须招标

　　落实公建配套交接制度

　　据了解，新建商品房住宅小区必须严格遵循规划设计方案，按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行开发建设，并通过招投标选聘符合资质的物业服务企业实施物业管理。

　　新建住宅小区必须严格落实公建配套交接制度，由乡镇政府（街道办事处）、社区居委会、前期物业服务企业共同参加交接。对于开发建设单位来说，要按前期物业管理的相关规定，建立完善物业管理移交手续，保证前期物业管理落实到位，同时要强化售后服务，在保修期内承担物业的保修责任。

　　在业主委员会组建后，开发建设单位、前期物业服务企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的移交工作，确保新建住宅小区全面实行规范的物业服务。

　　零散小区可并入相邻小区

　　实施统一管理差异化服务

　　目前，在连云港市的一些老旧住宅小区中，其居住环境、配套设施等方面存在或多或少的问题，亟待解决。

　　《意见》就老旧住宅小区的管理作了明确要求。这些小区应根据居民的需求及承受能力，把物业管理同社区管理有机结合起来，以社区管辖范围为依据，界定各物业管理服务区域；以社区居委会为主体，组织召开业主大会，组建业主委员会；以物业服务企业或群众性物业服务组织为载体，开展物业服务活动。

　　对整治后具备条件的老旧住宅小区，由业委会选聘专业物管企业按等级实施物管服务；不完全具备条件的，推行“准物业管理”，经业主大会通过规定程序认可，由社区成立社区管理服务中心（站），落实以保洁、保绿、秩序维护等基础性管理服务举措，或者采取“楼幢管理”的模式。

　　规模较小的零散住宅小区或楼幢，可并入相邻小区，实施统一管理、差异化服务的模式。开展物业管理所需的经费由小区业主共同承担，经费的使用情况应定期公示，接受监督。

　　物管用房大小有明确要求

　　不低于小区总建筑面积4‰

　　《意见》中明确指出，新建物业在规划建设时，开发建设单位应当按照不低于规划总建设面积4‰的比例建设物业管理用房，无偿提供给全体业主。

　　据悉，物业管理用房应当是成套独用房屋，具有上下水、供电、通讯等基本设施，具备办公条件。物业管理用房位置应设置在开发项目中心区域或主出入口附近的房屋底层，方便大家使用的地方，不得设置在地下。

　　《意见》中还提出，对分期开发建设的项目，物业管理用房应设置在首期开发范围。住房主管部门要对物业管理用房独立测量、计算面积（其面积不计入分摊的公用建筑面积内）。

　　需要指出的是，物业管理用房所有权归物业管理区域内的全体业主所有，应用于物业管理服务活动和业主活动，任何单位和个人不得将物业管理用房擅自买卖、抵押或者改为他用。

　　热心公益事业的业主

　　可推荐为业委会人员

　　一个物业管理区域应当成立一个业主委员会。

　　据了解，住宅小区业主委员会的组成人员，原则上从社区居委会、有关产权单位及物业管理区域内离退休人员、热心公益事业人员中推荐人选。

　　业主委员会主要负责召集业主大会、选聘物业服务企业、监督履行物业服务合同、监督实施管理规约、协助物业服务企业对逾期不缴纳物业服务费的业主进行督促催缴等工作，同时积极配合和支持社区居委会的工作。 （编辑：贺耀堂）