扬州就这样的投资环境？那还何谈发展！

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　　扬州就这样的投资环境？那还何谈发展！

　　作者：匿名网友

　　发布时间：2012-11-21 08:53

　　类别：投资环境

　　区域：扬州

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　　扬州文昌大厦拍卖遭毁约 三大疑点待澄清【字号：大 中 小】【打印】【关闭】 http://js.people.com.cn 2012-11-21 01:21 人民网扬州11月21日电（记者陈永忠 吴纪攀）秋风起处，罗建军站在扬州文昌国际大厦前，心中颇有一股萧瑟之感。这幢八层高的商务楼系由扬州市住房保障和房产管理局（下称“扬州市房管局”）下属事业单位扬州市经济适用住房发展中心（下称“扬州市经适房中心”）开发建设。

　　

　　2010年上半年，该局及其多个下属单位陆续搬进这里的一至三层办公。罗建军称，若不是3年前房管局叫停、经适房中心毁约，他们早已将竞拍拿下的这一至三层物业打造成扬州的奥特莱斯了。

　　

　　记者调查得知，2009年8月18日，包括罗建军在内的四名外地客商，以总价3769.2948万元拍得文昌国际大厦一至三层共6890.22平米商用房，并在扬州市工商局鉴证下签署了拍卖成交确认书。孰料扬州市经适房中心很快“翻脸”，指责其委托的扬州星光拍卖行不顾其撤拍要求擅自拍卖，随即罗建军等人付款受阻，扬州市经适房中心拒绝交付拍卖标的物。四位买受人提请仲裁却遭败绩，向法院申请撤销仲裁裁决书结果再败。

　　

　　2012年10月30日，针对这样一起拍卖乌龙案，扬州市房管局副局长徐志文在接人民网记者采访时表示，在扬州市仲裁委和扬州市中院均已做出裁定的情况下，应依法处理。罗建军方面则在扬州中院裁决后的有效起诉期内再次提起了诉讼。

　　

　　事件：涉案标的物滞销经年后成功拍卖

　　

　　文昌国际大厦位于扬州最大的经适房小区文昌花园大门一侧。2005年12月，扬州市经适房中心以出让方式拿下文昌国际大厦所在地块。据徐志文称，之所以配建这幢商务楼，是为了弥补经适房建设中的资金亏空。大楼建成后，四层以上销售顺利，但一至三层却迟迟不能脱手变现。

　　

　　记者掌握的资料显示，2007年11月19日，扬州市经适房中心向市房管局书面请示，称由其承建的文昌国际大厦一至三层为大型商场设计，因体量过大，长期滞销，“为尽快售出回笼资金，现委托市产权交易中心拍卖公司公开向全国招商拍卖”。该局刘姓负责人当日批示：“此事几个月前就经局党组研究同意，要抓紧实施好。”

　　

　　2008年10月15日，扬州市财政局下属产权交易中心和拍卖公司在财政局网站挂出拍卖公告，参考价4980元/平米。但时值房地产市场遭遇寒流的2008年，此次招拍无果而终。2009年6月，扬州市经适房中心找到当地拍卖行业的资深人士——星光拍卖行经理钱德才，双方签订的委托拍卖合同显示，拍卖底价较上次提高了200元/平米，为5180元/平米。

　　

　　这份委托拍卖协议标明，委托人扬州市经适房中心“保证对拍卖标的拥有无可争议的所有权（处分权）”，星光拍卖行则承诺在2009年9月1日前在扬州举行拍卖会。扬州市经适房中心这次找对了人，钱德才四处招商，又在《新华日报》上刊登拍卖公告，拍卖会如期举办。看好扬州商业地产的罗建军等外地客商获悉后，交了300万元保证金报名竞拍，并在当年8月18日以5210元/平米的出价竞拍成功。

　　

　　拍卖槌落下，看着扬州市工商局的拍卖备案专用章敲在了成交确认书上，罗建军等人以为万事大吉，开始积极筹资付款，准备将奥特莱斯项目复制到扬州来，但随后发生的一切却令他们始料不及。

　　

　　疑点之一：经适房中心拍卖，房管局不知情？

　　

　　2009年8月27日，罗建军去交2800万元首付款，星光拍卖行却通知他说不用交了，问题由此产生。“按照常理，他们一直发愁卖不掉的楼在我手上卖了，感谢还来不及呢。”1990年代初就做拍卖的钱德才同样憋屈纠结，“入行20多年从未遇见过这种事，经适房中心把责任全推到我们头上，让居间人两头受气”。

　　

　　函告接踵而至，星光拍卖行压力陡增。2009年8月26日，即拍后第8天，扬州市经适房中心对拍卖既成事实函称“十分愕然”，理由是“我中心曾多次以电话的方式明确告知你公司撤回拍卖委托”，星光拍卖行却擅自进行拍卖，“由此产生的一切法律后果由你公司承担”。

　　

　　9月8日，扬州市房管局也发来“郑重函告”，称该局党组在拍卖前已经决定并经扬州市委、市政府同意将文昌国际大厦一至三层作为市商品房展示服务中心（记者注：事实上，扬州市商品房展示服务中心目前仅位于1楼，扬州市房管局机关占用了3楼，该局部分下属单位用2楼）使用，并严词表态“拍卖”行为是非法无效的。

　　

　　既然房屋用途有变，不打算再拍卖，房管局作为经适房中心的主管单位，为何不及时通知后者撤拍呢？对此徐志文在接受采访时称，“拍卖前我们已经定下来要用了，但经适房中心不知道，而拍卖前房管局又不知情”。事实上，据记者查证，文昌国际大厦拍卖于2009年8月18日，此前的8月7日星光拍卖行已在江苏省委机关报《新华日报》上刊登拍卖公告。

　　

　　对于扬州市经适房中心称拍前多次电话要求撤拍的情节，钱德才也回应“纯属子虚乌有”。“委托人撤拍，我们再坚持拍下去，显然是自找麻烦，我们不可能犯这种低级错误。”钱称，2009年底仲裁开庭时，调取的通话记录显示该中心相关人士与他仅有一次通话，对方所问乃是标的物的招商进展并非要求撤拍，且对方并拿不出事前要求撤拍的书面证据。

　　

　　疑点之二：“国有资产”究竟该如何认定？

　　

　　2009年10月，罗建军等四人提请扬州市仲裁委进行仲裁，要求扬州市经适房中心接受拍卖款，完整交付标的物。同年12月30日，裁决书下达，他们的仲裁请求被驳回，并担负18.7497万元仲裁费。

　　

　　“他们来扬州投资是善意的，我们实际上是欢迎的。”徐志文对人民网记者表示，即便到现在他也认为，罗建军四人没有任何过错。那么，四位买受人申请仲裁又败在何处呢？记者注意到，此案两大争议焦点均关及拍卖程序问题：其一，扬州经适房中心处置涉案房屋是否应当进行资产评估、经主管部门审核并报同级财政部门审批？其二，星光拍卖行拍卖抵押房屋，未经抵押权人同意，是否有效？

　　

　　对争议焦点一，扬州市仲裁委采信了经适房中心观点，认为该中心是事业单位，涉案房屋登记在其名下后已属于国有资产，其性质不再是领取销售许可证的商品房，其转让依法应当履行前置审批和评估程序。其重要依据是财政部第36号令《事业单位国有资产管理暂行办法》，其中规定“事业单位处置国有资产，应当严格履行审批手续，未经批准不得自行处置”。

　　

　　但在罗建军看来，涉案房屋系扬州市经适房中心生产的商品，其处置无需征得财政部门的审批，且是否领取产权证并非界定国有资产的要件，“文昌国际大厦所有房产在出售前均属国有资产，按照他们的逻辑，扬州市经适房中心销售其开发的商品房都应经市财政局审批并经评估。”但现实显然不是这么回事，负责当地事业单位国有资产处置审批的扬州市财政局相关负责人接受采访时称，扬州市经适房中心开发房产的销售并不在他们审批管辖范围内，他们也从未对其名下房产的处置履行过审批手续，“这种情况和行政事业单位原来的办公用房处置是两码事。”

　　

　　一位不愿具名的民商法资深学者表示，国有资产实行分类管理，并不能简单根据产权人的事业单位性质，就判定涉案房产属于应纳入财政部门统一管理的国有资产。钱德才也认为，若此次拍卖因未经财政局审批存在不当，则文昌国际大厦3层以上的物业乃至扬州市经适房中心所售全部商品房均经不起推敲。况且扬州市经适房中心在与其所签委托拍卖合同中，已明确保证对拍卖标的拥有无可争议的处分权，拍后又改口对国有资产没有处分权难以服人，“拿没有处分权的资产委托拍卖，最后还要我们来承担责任？”罗建军对此颇有不服。

　　

　　前述扬州市财政局相关负责人指明，该市经适房中心被允建设商品房，就是为平衡经适房建设造成的资金缺口，改为自己持有并不合适。另据知情人透露，该中心领取产权证的初衷在于融资。据称，其利用隶属房管部门之便先后两次办理房产证，首次领取产权证是在2007年1月24日，用于抵押贷款1400万元，继而在2008年10月30日换领房产证，用于抵押贷款2600万元。

　　

　　疑点三：拍卖抵押物损害了抵押权人的利益？

　　

　　扬州市仲裁委对另一争议焦点的裁决如出一辙，经适房中心之说同样被采信。

　　

　　扬州市仲裁委的裁决书称，涉案房屋抵押给了扬州市区农村信用联社瘦西湖信用社，抵押人转让抵押财产应当经抵押权人同意，但此案中抵押权人明确不同意转让涉案抵押房屋，也没有受让人实际代为清偿债务，消灭涉案房屋抵押权，故星光拍卖行、扬州市经适房中心拍卖抵押房屋，损害了抵押权人的利益，应确认拍卖无效。

　　

　　扬州大学政法学院汤标教授就此认为，《物权法》第191条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，而星光拍卖行拍卖当日发布的《拍卖规则》中明确与买受人约定，因标的物设有2600万元抵押权，为维护抵押资产的安全性及保护买受人的利益，首付款2800万元应优先用于消灭抵押权。星光拍卖行经理钱德才向记者出示的书证材料也显示，拍卖之日拍卖行向抵押权人履行了书面告知手续，承诺拍卖款项优先偿还其贷款及利息，并提请对接还款事宜。

　　

　　汤标表示，依现行法律规定，在处置抵押物时，抵押权人拥有的是他项权而非所有权，其知情即可而不必须征得其同意，关键在于其财产权利不受侵害。钱德才亦认为，星光拍卖行接受扬州市经适房中心委托后并无违规操作，在抵押权问题上的做法正是保护抵押权人的利益而非扬州市仲裁委所称的“损害”，“他们对《物权法》第191条第二款的理解断章取义，有意忽略了‘受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外’这一点”。

　　

　　后记：时间已过去三年多，文昌大厦拍卖的这起纠纷仍未尘埃落定，如今扬州市经适房中心和扬州市房管局一把手都已易人，而颇为蹊跷的是，记者在扬州采访期间，当事的扬州市经适房中心和扬州市仲裁委相关人士均对此讳莫如深。而罗建军方面在前两轮努力均告失败后并没有放弃，据了解，他们已在上次诉讼时效到期前，开始了新一轮的索赔诉讼。