房企转型目标：二三线城市和商业地产

鱼干子

每经记者 吴文坤 叶书利 发自北京

　　在房地产调控新政的压力下，众多房企都举起了转型大旗，它们转型的方向是进军二三线城市和商业地产。

　　二三线或上演“一线式上涨”

　　阳光壹佰置业集团常务副总裁范小冲表示，除了二三线城市中一些局部的热点城市、地区也有一些房价虚高外，在新政调控下二三线城市中房价下降的并不多，因为那里的供需处于平稳状态。

　　“调控的重点区域和重点城市还是集中在京沪穗深、东部沿海这些重点城市，这就意味着调控对于二三线城市和中西部的城市提供了更宽松、更难得的发展机会。”中国房地产学会副会长陈国强认为，从中长期来看，二三线城市楼市增长空间明显大于一线城市。

　　对于品牌房企在二三线城市的布局趋势，陈国强用“非常明显”来形容。

　　记者发现，新政出台后，包括万科、远洋等在内的地产巨头在二三线城市的布局速度明显加快。1~6月，万科在一线城市中仅于上海、北京及广州获得了4个项目合计66.7万平方米，占总获取项目的5.66%，而截至上半年末，万科在二三线城市的权益土地储备已达到3179万平方米。

　　阳光壹佰置业集团常务副总裁范小冲对此解释说，中国第一轮城市化的主角是北京、上海等一线城市，目前这些城市在量的积累上已基本完成，城市化已步入结构调整的 “质的阶段”，时下中国第二轮城市化的主角正在转向二三线城市，他们正在上演一线城市5年前城市化的剧本。因此房企涌向二三线地市是市场理性行为。

　　商业地产收益可观

　　与二三线城市类似，商业地产相比住宅地产，在调控中受到的影响也要小一些。而当下商业地产更是借助住宅地产萎靡之机，火爆了一把。

　　范小冲表示，由于商业物业对运营水平的要求较高。因此过去很多投资者不敢介入商业地产，特别是散户缺乏管理经验，这是过去商业写字楼不被大家关注的重要原因。

　　此次新政调控目标直指住宅市场的投资投机需求，而且众多业内人士判断此次政府的决心很大，未来还存有非常多的不确定性。范小冲认为，正是这样的环境，促使了很多人将目光转向了商业地产。

　　以上海为例，有关方面的数据显示，今年1~8月，全市商业办公项目的成交面积和成交均价都处于历史高点，其中，商业办公项目成交面积达到234万平方米，较去年同期增加了7％，成交均价达到了15187元/平方米，同比上涨了3.6％。

　　陈国强表示，对于北京、上海这些中心城市来说，商业地产的市场地位明显上升。众多地产商也纷纷加重了在商业地产上的布局。

　　据了解，今年以来，SOHO中国、万科、保利、招商、中粮、金地、华润置地阳光股份首创置业等地产大鳄都表示要增加商业地产。其中一直坚持做住宅的万科也转变为“必须考虑商业地产”，截至目前，万科已经在北京、西安、东莞和武汉等地启动了商业地产项目，总投资额上百亿元。

　　楼市调控下，商业地产的收益也显得可观。以商业地产为主打的SOHO中国发布的中期业绩报告显示，该公司今年上半年实现营业收入86.55亿元，同比上升119 倍；实现净利润17.21亿元，同比上升136倍，均超过去年全年水平。截至今年7月底，公司实现销售额135.7亿元，已经完成全年180亿元销售目标的75%。

　　“从近一个时期来看，我认为商业地产回升比较快，特别是一些进行结构调整的楼盘仍然得到了市场的追捧。”光耀东方董事长李贵斌表示，租金的上涨给商业物业带来了价值，再加上经济的发展，下一步商业物业的消费量将越来越大。

　　延伸阅读

　　专家：没有必要过分担心土地供应量

　　每经记者 叶书利 发自北京

　　在“新政下北京房企‘突围’之路”论坛上，中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云坦言，时下中国楼市用地供应“不差地”。

　　在楼市土地供应上，“18亿亩红线”深刻地影响着人们的思维。

　　然而在本次论坛上，中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云却认为，时下人们 “没有必要过多地担心土地供应量的问题”。他解释道，虽然中国的土地资源并不是很丰富，但现在的土地供应是没有问题的。

　　首先，所谓的“18亿亩红线”是特指耕地的范围，但除了耕地外，中国还有许多其他土地可供开发利用。他认为，“18亿亩红线”的表述并不是太清晰。

　　其次，目前还存在大量的闲置地没有得到充分利用。虽然近段时间以来，全国各地陆续披露了不少闲置地，但可以肯定的是，从技术的角度上讲，仍然存在大量的闲置地被遗漏。这些闲置地就是土地库存，也是一块很大的可供开发的量。

　　此外，时下地方政府推地的动力是极强的，其动力源泉就是土地财政。

　　但他同时也指出，虽然全国来说，楼市的土地供应是没有问题，但北京、上海等一线城市的土地供应相对比较紧张，因为有观点认为，目前的机制下，北京、上海等一线城市的人口数量增长是无解的。如果这种结论成立的话，这些城市土地的供求关系会日趋紧张。

　　但总体而言，现阶段全国楼市土地供应在增加，需求在下降。阳光壹佰置业集团常务副总裁范小冲认为，土地价格不会暴降，因为地方政府基于时下的土地财政与中长期地方债发行的考虑，土地价格下跌幅度是有限度的。一旦土地价格大幅下降，作为地方债发行的抵押物土地的评估价就会相应下降，不利于地方政府地方债的发行。