赣榆房地产市场分析，赣榆房产分析

鱼干子

2007年赣榆房地产市场分析
一、宏观环境分析
（一）赣榆社会经济持续稳定的发展为项目提供良好的市场环境

1、经济增速明显，国民经济结构进一步优化。
2006年，赣榆县完成地区生产总值91.82亿元，同比增长17.4%，增速为1995年以来最快的一年，比2005年净增17.02亿元，增量也创下了十年来的新高。其中第一产业23.95亿元，增长3.2%；第二产业37.28亿元，增长28.7%；第三产业30.59亿元，增长18.4亿元。人均生产总值（按户籍人口计算）为8507元，首超1000美元。三次产业结构由上年的30.8:36.1:33.1调整为26.1:40.6:33.3，非农产业比重较上年提高4.7个百分点。
2007年1-4月，赣榆县规模以上工业完成现价产值23.05亿元，增长51.7%；实现工业增加值5.52亿元，增长22.8%，增速较1-3月高1.4个百分点；实现产销率98.8%，提高0.4个百分点。

　　2、城乡居民收入持续增长。
　　2006年，赣榆县在岗职工平均工资达到13612元，同比增长19.1%，净增2181元。农民人均纯收入达到4602元，增长10.2%，净增424元；其中工资性收入2172元，增长4.6%；家庭经营收入2388元，增长16.5%；财产转移性收入42元，下降16.0%。
　　收入的增加，拉动了生活消费。2006年赣榆县农村居民家庭人均消费支出2575元，比上年增长3.7%。其中食品支出1232元，增长5.4%。

　　3、固定资产投资保持快速增长。
　　2006年全年完成全社会固定资产投资72.69亿元，增长45.0%。房地产投资持续火热。全年共完成房地产投资4.72亿元，增长69.1%。
2007年1-4月，全社会固定资产投资27.91亿元，增长44.8%，增速较1-3月高0.4个百分点。其中规模以上投资21.24亿元，增长44.4%，增幅较1-3月份高4.8个百分点。赣榆县房地产投资1.12亿元，增长43.2%。
　
4、消费品市场持续活跃。

居民收入水平提高，城乡居民消费心理稳定，促进了消费快速增长。2006全年实现社会消费品零售总额40.49亿元，增长16.1%。
2007年1－4月赣榆县实现社会消费品零售总额16.09亿元，增长15.6%，总量在全市四县中居第1位，增速居第2位。
　
5、财政收入取得新突破。

2006年全年财政总收入突破8亿元，达到8.19亿元，增长67.9%，增幅在全省各县（市）中列第一位，一般预算收入突破4亿元，增长53.2%。财政一般预算收入占GDP的比重为4.36%，较上年提高0.87个百分点。

2007年1－4月赣榆县财政总收入已达4.46亿元，增长83.9%，增速较一季度高22.3个百分点，较上年同期回落0.1个百分点；其中一般预算收入完成2.02亿元，增长60.4%，增速较一季度高7.8个百分点，较上年同期高3.2个百分点。
6、金融机构存贷款余额实现较大幅度增长。

　　2006年年末金融机构各项存款金额59.55亿元，比年初增加8.74亿元，增长17.2%，其中城乡居民储蓄存款余额44.17亿元，比年初增加5.93亿元，增长15.5%；各项贷款余额33.01亿元，比年初增加7.07亿元，增长27.3%。

2007年4月末，赣榆县金融机构各项存款余额为63.65亿元，比年初增加4.10亿元；其中居民储蓄存款为48.64亿元，比年初增加4.47亿元；各项贷款余额为36.54亿元，比年初增加3.53亿元。

在区域经济发展形势整体转好的大环境下，商品住宅的潜在需求将得到不断释放，房产业迅速升温。
（二）现行城市发展规划，引发赣榆房地产开发投资新热潮

现行的赣榆城区发展规划，概括起来，主要着眼于做大城市板块和提升城市功能两个方面。

1、对接市区，做大城市板块。

“以全市“三大地区”的城市建设规划为指导，市场运作与行政推动相结合，主动融入港城，重点推进新城区建设，加快城市东进步伐，实现新城区、老城区、开发区、青口港区、都市工业区联动，城市与园区互动，做大青口板块，连接东部市区，实现“融入港城”的战略目标。从国际性高度出发，完善新城区的建设规划、旧城改造规划和“十里秦淮河”开发规划，以海岸为东沿，以青口河、朱稽河、黄海路为横轴，以华中路、青龙大沟为纵轴，以内外环为襟连，全面拉开城市布局大框架。到“十一五”末，县城成为“一岸揽海、二城呼应、三河分区、四片发展”的布局结构。”

2、科学经营，提升城市功能。

围绕城市发展内涵和品质，整合资源，用活资源，经营资源，加大投入，完善城市供水、供电、供热、供气、通讯等基础设施建设，提高配套能力，促进城市产业结构与空间结构调整的有机结合，合理拓展城市发展空间。新城区突出海滨特色，彰显行政、旅游、高端商务功能；老城区突出“十大名品街”特色，彰显人居、商业功能；“十里秦淮河”彰显餐饮、娱乐、民俗功能。“十一五”内城市整体投入突破100亿元以上，中心城区面积突破30平方公里，城镇人口突破50万人，建成沿海特色鲜明、产业布局科学、设施功能齐全、环境优美和谐的国际性海滨工业城。

在这一城市规划指引下，赣榆掀起了房地产开发投资的新热潮，也为项目开发提供了更为复杂的竞争环境。从近几年实际发展来看，虽然政府建设赣榆新城的决心已有所松动，但是政府加大拆迁力度，加快土地供应，改变城市面貌，如期实现城区面积和城镇人口的发展目标的迫切心态还是有目共睹的。城市规模扩张速度和人口规模越大，对住房需求将越大，在未来的3－4年内，赣榆必然迎来房产大开发时代。

（三）赣榆房地产已进入快速增长阶段，近期发展势头尤为迅猛

从世界各国房地产业的发展历程来看，当人均国内生产总值进入800－1000美元时，房地产发展进入启动期，住宅建设与消费将进入快速增长阶段，当人均国内生产总值进入1000－8000美元时，住宅建设与消费将进入持续稳定增长阶段，直到人均国内生产总值达到8000美元－10000美元时，住宅投资才开始减少。2006年赣榆人均GDP已超过1500美元，住宅建设与消费正处于数量型的快速增长阶段，因此，今后较长时期，赣榆县房地产业将保持持续、健康稳步增长的发展趋势。爱赣榆http://www.aiganyuy.com/

2007年以来，赣榆随着城市化建设和改造工作的进一步加快，房地产开发势头强劲。

1、房地产开发投资增速加快。今年1－5月赣榆县房地产企业完成投资13465万元，同比增长41.9%。
2、房地产施工面积大幅增加。赣榆县商品房施工面积71.6万平方米，同比增长131.3%，其中住宅施工面积63.13万平方米，同比增长198.4%。本年新开工面积为45.89万平方米，同比增长188.9％。其中住宅施工面积41.81万平方米，同比增长485.4%。
3、商品房销售形势看好。1-5月份，赣榆县商品房销售面积17.19万平方米，比去年同期增长270.4%，其中住宅14.08万平方米，同比增长206.1%。商品房销售额32111万元，比去年同期增长425.2%，其中住宅24819万元，同比增长314.79%。
4、商品房销售均价稳步增长。1-5月份赣榆县商品房销售均价1868元/平方米，比去年同期增长41.8%，其中住宅1763元/平方米，同比增长35.5%。
二、市场竞争分析
（一）现有市场供应状况
赣榆城区主要在售项目一览表

项目	位置	项目规模	产品类型	开发进度	主力户型	销售价格	备注
金榜家园	环城北路东首	约1.5万㎡	3幢多层住宅，1幢商业	已封顶，年底交付	3F2T1W，96-135㎡；	4F,1800元/㎡,自行车库，1400元/㎡
香居美地	东关路北首	约6万㎡	14幢多层住宅，沿街为商业部分	一期6幢已全部交付，2期4幢即将交付，3期4幢已封顶	3F2T1W，120-137㎡； 2F2T1W， 86-90㎡	沿街房源， 1F，1700元/㎡； 2F，1750元/㎡； 3F，1800元/㎡； 4F，1730元/㎡； 5F，1680元/㎡。 两房房源单价上浮约100元，其中中心景观部分单价涨200元。	阁楼约60
家园	黄海东路	约2万㎡	6幢6层多层住宅	已建至一层,预计8月份正式销售。	3F2T2W,132-138㎡；3F2T1W,112-116㎡	现正接受预付金，4F,2368元/㎡；5F,2668元/㎡，赠送阁楼；	不具备销售手续，但已对外以借款名义接受10万元的预付金。
东方 家园	黄海东路	约2.5万㎡	5幢6层多层住宅	已封顶，开发商保留20％，其余售出。年底交付。	3F2T1W,134㎡；3F2T2W, 141-143㎡	3F,2300元/㎡； 4F,2200元/㎡； 5F,2100元/㎡； 机动车库1800元/㎡，自行车库，1600元/㎡	阁楼单独出售，无产权，约70余㎡，9.8万/套
东大假日枫景	文化路西首	约6.5万㎡	16幢多层住宅	一期10幢已交付。二期4幢已落架，年底交付，另有2幢未开工。	3F2T2W，128-134㎡； 3F2T1W，110㎡	2F、4F，2100元/㎡；3F，2200元/㎡， 机动车库2580元/㎡，自行车库，1500元/㎡	机动车库层高2.7m，通水电，但由于未申报面积，只具有使用权。
青河 丽景	黄海路西首	约11万㎡	多层住宅及项目内街商业部分	一期15幢多层住宅以及沿小区内街商业部分	3F2T1W,125-130㎡	顶层住宅送阁楼，1880元/㎡	住宅部分基本售磬
锦绣 江南	镇海路	约20万㎡	29幢多层住宅	一期已交付，二期6幢住宅预计年底交付。	3F2T1W，110-135㎡；	3F，1960元/㎡； 机动车库1500元/㎡，自行车库，1000元/㎡	阁楼赠送
泰润城	公园路原园艺场	约30万㎡	38幢独立别墅、25幢联体别墅、66幢多层住宅	一期10幢多层住宅，7幢独立别墅	3F2T2W，157㎡； 3F2T1W，128-136㎡； 2F2T1W，102㎡	3F，2180元/㎡； 机动车库1888元/㎡，自行车库，15㎡以下1100元/㎡，15㎡以上1300元/㎡	传闻该项目开发资金后续乏力，项目前途未卜。
维多利亚洋房	赣榆新城	约38万㎡	5＋1花园洋房，小高层住宅	正在开发的第一街区4万㎡，首批推出约200套花园洋房住宅。	4F3T2W，147-162㎡； 4F2T2W，108-147㎡； 3F2T2W，113-123㎡； 3F2T1W，86-106㎡； 2F2T1W，82－99㎡	首批房源均价1550元/㎡左右	二批房源预计9月份推出。

                                                                    （2007年6月份数据）
（二）现有市场供应特征

1、老城区仍是市场供应热点
目前在售的项目大部分位于老城区，新城区尚未进入大规模开发，目前仅有2万余㎡住宅上市。从目前土地市场供应来看，新城区土地供应力度有所加大，但老城区仍是土地市场供应的主力，加上老城区数个颇具规模的城中村的拆迁改造有待实施，因此，在此后相当长的一段时间内，老城区仍将是市场供应热点。

2、市场度不高，存在较多不规范操作

赣榆房地产市场自2002年起开始发展整体市场度就不够高，市场中还存在许多不尽合理和规范的操作手法。如，未领取房屋预销证件的前提下就开始以定金或者借款名义收取房款，为大众所诟病的捂盘惜售现象普遍存在，市面上有大量只具有使用权的车库、顶层阁楼出售等。从长远看，市场的不规范操作将阻碍赣榆房地产市场的健康良性地发展。爱赣榆http://www.aiganyuy.com/

3、规划设计起点较低，同质化严重，但创新产品已崭露头角 起步晚、起点较低

赣榆房地产开发近两三年才真正起步，起步阶段的市场消费群体低层次的住房需求使开发商不用顾及房屋的舒适性元素，例如：建筑风格、建筑布局、外立面、采光、通风、楼间距、建筑质量、户型设计、功能设计、小区配套、绿化景观、噪音、私密性、小区道路、停车位、物业管理等等；

零星开发小盘产品同质化严重

从物业类型看，住宅是市场供应的绝对主力。目前在售的项目全为住宅项目，沿街商业部分只是基于小区配套和价值最大化的零星点缀。
从规划特色上来看，建筑布局单一，无明显特色。多数项目，特别是老城区内零星开发的建设项目，基本上可以全部概括为：小区内部行列式布局，小区外围沿街部分为商业。

从楼体特征，多层项目占据绝对主力。多数建筑形态简单，以多层为主（一般为6F），物业品质一般。新近开发的项目开始出现小高层，档次逐渐有所提升，但是小高层住宅市场接受度较低。

部分大盘引领产品创新热潮

以维多利亚洋房和泰润城为代表的大盘，因为开发规模较大，物业类型丰富，在产品打造中注重创新，某种程度上引领了赣榆住宅建设与消费，如维多利亚项目洋房的退台式花园洋房的设计，泰润城独栋别墅的规划和地热采暖的运用等。

4、居民消费观念保守，三房户型成为主流

居民消费观念保守
目前赣榆居民住宅消费观念较为保守，相当多的客户对卧室全部朝南和小厅大卧的户型更加青睐，对是否为双卫设计则关注较少。

市场供应迎合消费主流，三房户型成主力 主力户型仍然是传统的两房少于三房，三房处于更加有利的地位，市场上两房在各个楼盘中均有分布但整体体量较小。这主要和赣榆地区购买人群的消费观念有关，赣榆县作为苏北陇海经济带的边缘城市，消费者一步到位的传统观念比较强烈和“多代居”的传统观念，造成市场上三房的需求量很大，直接导致市场上的房型面积以130㎡以上的三房为主

5、房价稳步上扬，但未来空间有限
由于市场供应有限和居民消费习惯的制约，赣榆市场销售价格分布上并无明显的板块概念，总体价格分布以县政府为核心，黄海路为轴越靠近县政府与黄海路价格越高。

从价格走势来看，2006年以来，受整个宏观环境的影响，房价上涨明显增速，预计2007年仍将稳步上扬。但从长远来看，在宏观经济环境相对稳定的前提下，不断加大的市场供应量会进一步挤压房价上涨空间。部分缺乏亮点的项目价格上涨表现会更为乏力，甚至由于产品品质的落伍导致大面积的滞销。爱赣榆http://www.aiganyuy.com/

从赣榆居民的实际收入水平来看，按世界银行提出的房价应是家庭年收入的3－6倍的标准来衡量，现行房价与居民购卖力比已存在较大的压力。

6、市场客源以刚性、柔性需求客户为主

虽然各项目客源构成不尽相同，但就整个市场而言，市场以县域内部消化为主，市场容量突破可能性较小。虽然目前赣榆与连云港及其他兄弟县周边相比价格较低，但由于区域竞争力较弱，吸引外部客源能量较小。根据对销售人员的访谈，现有项目主要客源从区域而言，县城区改善型置业及农转非（乡镇人员进城）所占比例较大，外出回乡人员也占一定比例。城区客源主要为公务员、教师、医生等事业性单位职工以及个体经营户。

这部分客户，多数为刚性需求，具有一定的稳定性。此外，新的消费观念下居民房屋置换、宏观环境中流动性过剩带来的房产保值增值以及实行土地拍卖产生的比价效应等也进一步激发了改善居住、投资增值等柔性消费需求。

（三）市场潜在供应分析 赣榆新近部分待建项目一览表

项目/地块名称	位置	建设规模	规划产品类型	备注
恒安名仕居	金山化工西侧	总建筑面积约5万㎡	多层、小高层住宅，连排别墅沿街宾馆、商业及公寓	预计9月份正式对外公开
高级中学东侧地块	高级中学东侧	土地面积85229㎡，建筑面积预计约15万㎡		土地成交价8050万元
党校地块	金榜家园东侧，原党校	土地面积约40亩，建筑面积预计约5万㎡		已完成拆迁
城北安置小区	沙汪河北岸，东关北路西侧	建筑面积18万余㎡	多层住宅	已建设部分，其余待实施
三兴花园	黄海东路南侧，紧邻东关路	总建筑面积约12万㎡	7幢小高层，9幢多层住宅	已开工2幢多层建筑
金山肥业地块	黄海路南侧,青年路西侧	总建筑面积约20万㎡	多层、小高层住宅	正在平整场地，即将开工
佳景雅居	镇海西路北侧，紧邻204国道	总建筑面积约12万㎡	11层、16层小高层住宅	已开工一期约3.5万㎡
牛市街地块	牛市街南侧、镇西路东侧、镇海西路变电所北侧	用地面积49692㎡，建筑面积预计约10万㎡
检察院东侧	环城南路北侧、检察院东侧	总建筑面积约3万㎡
金沙绿苑	青龙河西侧	总建筑面积约11万㎡	多层住宅	城中村拆迁集中安置小区
新城区地块	赣榆新城内	2007年以来出让面积达205981㎡，总建筑面积在30万㎡以上

根据以上资料不难发现，未来赣榆房地产市场开发仍以住宅建设为主，且逐年放量增长，未来三年内市场供应保守估计已达170万㎡。在整体市场环境依然向好的情况下，虽然可以相信商品房销售面积与金额以后几年还会继续增长，但以后的商品价格增速应会减缓，“房子好卖”的大好局面也将会根本性逆转。

明天

没看懂，好长

忆江南

2007年的事情到现在来看？晕

itservicelib

辛苦了！
要能搞到最新数据就好了。

末班车

2007年的事情到现在来看？晕
忆江南 发表于 2010-9-1 09:10

扶海名洲

楼主，
我认识这篇报告的作者，
这只是上半部分。
你这么转来也不怕人家不高兴？

克莱斯勒300C

不知道以后会咋样 ~！~1 ·

忆江南

观澜国际刚开盘，起价在3500元以上，最高的已经是4000大洋每平米，东海县城的房价最高已经到4500大洋啦

克莱斯勒300C

干，都撵上新浦的价格了，使劲抄！！！！这么高谁买谁死都没地方死~！·

扶海名洲

回复 克莱斯勒300C 的帖子


放眼海州，
恐怕都难找到4000以下的房子，
更不要说新浦了。

县城贵过市区一点也不奇怪，
启东的房价就比南通市区高上一截。

岚山渔人

这个问题不奇怪，房价要看这个城市的具体环境和发展。青岛不是省会，但那里的房价却是山东省所有城市中最贵的，其价格直逼上海。

绿头翡翠

回复 克莱斯勒300C 的帖子


   在青口买房子的，要么是家里那边的有钱人，要么是外地上班的人，外地很多地方都过万了，所以感觉青口三千多的房价是可以接受的，尽管三千多的价格在青口已经非常高了。

二师兄

其实只要不在中心地带买房,一般价格都在2500左右的,就是路程远了点而已

张连富

靠  政府文件   可行度很低