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房产大佬三四线城市“贴地飞行” 深陷泥潭 2012年08月01日 09:39 来源：上海证券报
昔日疯狂拿地，天价何足惧！
如今深陷泥潭，卖一套咋就这么难！
“在上一波地方政府近乎疯狂的卖地潮中，谁头脑发热地拿了大片的土地，谁今天就陷在里面，难以脱身。”一家上市房企高层向记者坦言。为了去库存，房企纷纷采取“贴成本”销售的方法，以接近零利润的方式换来成交量，这被业内戏称为“贴地飞行”。
在房地产市场上，三四线城市是一个易被人忽视，却十分微妙的市场。在房企市场集中度越来越高，项目遍地撒网的今天，三四线城市这些以往不起眼的楼市状况，开始深刻影响着房企业绩和利润。
值得关注的是，当一线楼市在二季度悄然回暖之时，默默无闻的三四线城市仍深陷“天量供给”的泥潭。这导致的结果是地方政府没有新的土地收入，而没有新资金就无法为既有项目做市政配套，既有项目销售困境加剧，又回过来导致该地楼市的低迷。这种恶性循环成了众多三四线城市的楼市写照。
疯狂的连云港,
天量土地“压垮”房企意志
2010年7月20日，在全国上下火热拍地的氛围下，是一个再普通不过的日子。那天，江苏省连云港市国土部门公示了当年第3次国有建设用地使用权公开出让结果，总计超过110万平方米的土地项目被三家企业获得。绿地集团以10亿元拿下7宗地块，保利集团以3.916亿元拿下2宗土地，福建融侨集团以3.787亿元拿下连云区一幅土地。
时过两年，上述地块悉数入市销售，但境况却并不乐观。根据记者掌握的资料，绿地观湖一号作为当地标志性大盘，目前成交均价只有不足4000元/平方米，虽然土地成本低至不足1000元/平方米，但加上建安成本，绿地项目基本上是“贴成本”销售。而相对于高达150万平方米的建筑面积总量来说，目前不足十分之一的去化率在房企销售进度中确属缓慢。
保利海上五月花项目销售进度更加滞后，总量37万平方米的建筑面积，目前销售不足5%。从成本来看，销售均价5100元/平方米，土地成本就高达1227元/平方米。“一般来说，保利、万科这样的企业建安成本都不会太低，如果再加上融资成本等，保利这个项目也基本上没利可赚。”易居中国分析师薛建雄称。
更离奇的是第三个项目，福建地方知名企业融侨集团在这个连云区的项目上彻底折戟断臂。知情人士告诉记者，融侨集团在2010年7月拿下块地后，于当年年底就高调立起了宣布融侨进驻连云港的大型围栏。不过，时过两年，施工队都找了好几家，项目却仍未有动工迹象。
“据了解，融侨集团已经把土地款交给了地方政府，但是，由于此前地块已经被政府拿去银行进行了抵押贷款，地方政府收到企业出让金后本应该去银行为地块解押，再把土地使用权证给到企业。可实际上，地方政府花了土地出让金，又没有去银行解押，导致企业一直无法拿到权证，也无法正常开工。”上述知情人士称。据了解，目前融侨有可能正在洽谈接盘项目的企业，并最终退出连云港市场。
2010年7月的三个地块只是连云港土地市场的小小缩影。据了解，从2006年开始，连云港市在市政府带领下，开始着力打造“苏北出海口”概念。大批量出让土地成为地方获得建设资金，改造城市形象的重点抓手。也是从2006年开始，连云港土地出让量急速攀升，于2010至2011年达到出让最高峰。
数据显示，2010年与2011年这两年，连云港土地出让总面积分别为1100万平方米和1800万平方米。土地出让金总额分别为73亿元和103亿元。这个数字到底意味着什么呢？一个可以比较的城市是，上海2011年出让经营性用地面积657万平方米，几乎只相当于连云港市土地出让面积的三分之一。而上海常住人口是连云港市近5倍。
据介绍，虽然连云港是改革开放以来最早开放的14个港口城市之一，但这几年来，连云港经济增长乏力，人口甚至出现外流迹象。“地方政府大片出让土地的后果已形成反向循环：企业拿地不开发，因为政府没有钱来做原本承诺的基础设施配套。或者开了盘也卖不动，销售受阻导致企业更没有进驻兴趣，地方新的土地出让无法成行。”上述人士称。
据了解，今年以来，连云港土地市场极为惨淡，7个月以来总计出让土地9幅，成交6幅。和2009年至2011年平均年出让土地160余幅的景象相比，可谓冰火两重天。
“如果说目前上市销售的大多是2010年出让的土地项目，那么2011年还有更大量的土地囤在企业手中没有上市。可以说，最近几年，将是连云港房地产市场最煎熬的时间。”业内人士称。
所幸的是，万科等很多大型房企尚未进入连云港这样的高风险城市，目前大量土地其实囤积在地方国资企业或中小企业手中。“如果市场一直不好，越来越多的烂尾楼将出现在这样的三四线城市中。连云港、徐州等地已经现出一些房企跑路的现象。”一位房地产市场人士称。 |
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游客
发表于 2012-8-3 14:48:55
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