三四线城市或将启动限购 房价回调不可避免

红尘

部分不受限购的三、四线城市近来房价走势抢眼，已经取代一线城市成为涨幅榜前列的常客。在调控并未松动的当下，这样的表现极有可能招来政府的重手调控，如启动限购措施。

三、四线城市房地产市场的“好日子”也快过到头了。

因不属限购政策的影响，三、四线城市房地产市场近期表现抢眼，成交量较之以前并未像一线城市那样大幅下滑，同时价格也保持上升势头。业内人士分析指出，社会投资资金涌入三、四线城市，是造成这种现象发生的主要因素。

但如果将该现象置于房地产市场宏观调控的大背景下进行综合考虑，不难发现中央政府不会容忍三、四线城市偏安一隅。由此可以大胆预测，在交易量持续保持高位，而且房价不断走高的情况下，三、四线城市也将被纳入限购范围。

限购面或将扩大

就目前而言，“限购令”不但不会放松，相反收紧的可能性却正在大增。

近日，有消息人士向媒体爆料称，国务院已经在考虑限购范围扩大这一问题，以防止投资资金涌向三、四线城市。根据媒体的报道，环首都经济带的部分房价上涨压力较大、本地居民支付能力较低的三、四线城市，很有可能会率先被划入限购范围。此外，部分受大型热点城市楼市影响较大的城市，也极有可能陆陆续续分批次进入限购范围。

截止到目前，虽然第一批执行“限购令”的城市主要为直辖市、计划单列市和省会城市，据公开资料显示，包括北京、上海、天津、深圳、厦门、福州、广州、南京、石家庄、太原、济南、海口等30多个城市均公布了楼市限购政策实施细则。但也有房价过高、上涨过快二三线城市已经进入限购范围，如浙江温州、金华、江苏苏州、无锡和广东佛山、海南三亚等一批非省会城市，陆续出台了严厉的“限购令”。

至于限购范围何时扩大，目前市场人士表示尚无法给出明确的说法。两岸知名不动产评论家蔡为民分析指出，根据目前的市场情况来看，中央政府扩大限购城市数量的可能性极大。“近期有少数三、四线城市的房价仍然保持上涨态势，这已经给调控的前景带来了不利影响。”他说。为了让市场快速降温，比较可行的措施就是实施“限购令”。

事实也证明，“限购令”对稳定房价确实有效，限购城市房价开始出现调整迹象。根据中国房地产指数系统百城价格指数调查数据显示，在5月份，北京、上海、广州的环比涨幅分别为0.23%、0.31%和0.41%，低于当月全国0.56%的平均涨幅；包括南京、杭州、南宁、郑州、海口等城市房价环比出现回落（具体可见表）。记者进一步观察发现，与4月份相比，5月份限购城市价格回落数量有所增加。在4月份，包括北京、海口等8个城市房价回落，而5月份则增加到了13个。

限购城市5月均价环比跌幅一览表

数据来源：中国房地产指数系统

房价上涨是主因

房价持续不断地上涨，这会成为中央政府出手的真正原因所在。

根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，5月住宅价格环比涨幅居前的城市分别是：乌鲁木齐、衡水、湘潭、株洲、新乡、镇江、徐州、潍坊、中山、沈阳、聊城，涨幅皆在2%~3%之间。另有秦皇岛、威海等19个城市的涨幅在1%~2%之间。从中不难发现，除了乌鲁木齐之外，5月份位于房价涨幅榜前列的均为不受限购政策影响的三、四线城市。

其实，这种现象在国家统计局公布的“七十个大中城市新建商品住宅分类价格指数”也有所体现。记者查阅了3、4月份的数据，发现包括牡丹江、中山、丹东、桂林、岳阳等城市，也一直处于同比涨幅榜前列。

同策咨询也在一份市场研究报告中指出，不设限购的三、四线城市近期成交状况可用“火热”来形容。根据该机构跟踪监测显示，今年一季度，包括唐山、连云港、徐州、中山、南通、泉州等城市，市场交易活跃程度接近去年底，而且价格也保持向上的趋势。

事实上，因限购政策止步于楼市的资金必然要四处寻找投资机会。在一线城市商品房“限购”之际，部分投机资金就开始在三、四线城市的房地产市场寻找机会。

虽然在3月底，全国已经有包括北京、上海在内的608个城市（包括281个设区城市、327个县级市）公布年度新建住房价格控制目标，占92.5%。国家统计局统计并公布新建住房价格指数的70个大中城市，均已公布年度新建住房价格控制目标。但市场普遍认为，这个政策本身本质上不起任何正面作用，反而会助长各地，特别是上涨幅度不大的非限购三、四线城市房价的上涨预期。

同策咨询有关人士分析认为，考虑到目前负利率的现象仍旧无法扭转，因此可以预见下半年的居民投资需求仍将会很旺盛。基于这样的考虑，还处于开放状态的三、四线城市楼市，难免会成为社会资金集中涌入的“集散地”。

在下半年，若无限购等严厉措施，不限购的广大三、四线城市将受到流动性的“眷顾”而持续活跃。蔡为民说，这正是政府所不愿意看到情形。因此政府选择根据具体的市场走势择机而动，其实也不失为一种选择。

房价回调不可避免

扩大限购范围，将会促使房价加速完成调整步骤。

近日，记者收到一条短信，大意为：可随时随地办理提前还贷业务，而且不会追究违约责任。这意味着银行缺钱达到了一定程度。央行决定从6月20日起再次上调存款准备金率0.5个百分点，大中型金融机构存款准备金率达到了21.5%的高位。同策咨询指出，在上调准备金过程中，银行流动性不断减小。而持续加息更会增加融资者的资金饥渴度，提前争取银行授信。因此，短期银行资金供求必然重回紧张。长期而言，流动性降低也意味着银行的库存现金减少，放贷能力下降，此外银行资本充足率升高也说明银监会对于银行业信贷风险控制起到了作用，商业银行放贷冲动会进一步“被”收缩，银行长期放贷能力被压缩。

银行“缺钱”，意味着开发商的日子更加不好过，因此这一轮市场博弈将以开发商主动降价促销而结束，由此可以预见，房价回调已为期不远。目前开发企业所面临的情况是融资渠道收窄，现金流压力增大，比如银监会收紧房地产信托业务等。基于这样的现实情况，开发商只有“以价换量”，通过降价来增加销售量，加快资金回笼速度。

市场人士分析指出，在银行流动性不断减小，购房者观望情绪迟迟无法消褪的前提下，限购范围的扩大，将会促使开发商尽快主动做出让步，从而完成房价调整。“未来开发商所要面临的抉择并非将与不降，而是在非降不可的情况下选择降多少的问题。”有市场人士这样对记者说。

雷帝

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