楼市打折促销未出现，因开发商们“不差钱”

鱼干子

【市场观察】楼市调控又现开发商杂音
来自:新华网

　　在楼市调控整整一周年之际，在上周六举行的博鳌房地产论坛上，包括SOHO中国联席总裁潘石屹在内的众多开发商们集体表示“楼市调控已经见效”，但业内专家却表示，大规模的打折促销并未出现，统计数据也证实开发商们“不差钱”，在楼市调控进入关键期的当下，切勿偏听开发商所谓的“示弱”甚至以房地产调控影响宏观经济增长来做要挟，否则调控的最终效果将大打折扣。

　　潘石屹表示，“新国八条”出台后，35个限购的城市大部分出现成交量大幅度下跌，此外北京、上海等一线城市房价环比出现下跌, 此前，来自北京市房地产交易管理网的统计数据显示，3月份北京新建商品住房成交均价以19679元/平方米的数值环比2月下降了26.7%，同比下降了10.9%，自2009年9月份以来新建商品住房成交均价首次同比下降。“无论从量还是价格来看，都能证明调控是真的取得效果了。”与潘石屹持同样观点的还有首创集团董事长刘晓光等。

　　就在老潘示好的前日，国家统计局刚刚公布的今年一季度房地产行业运行情况显示，一季度我国房屋竣工面积12832万平方米，同比增长15.4%，商品房销售面积17643万平方米，同比增长14.9%，供需缺口达4811万平方米；同时，一季度全国房地产开发投资8846亿元，房地产开发企业本年资金来源19268亿元，其中国内贷款占20%，外资占1%，自筹资金占37%，其他资金占42%（其中定金及预收款约25%，个人按揭贷款约11%），行业整体资金净回笼量超过1万亿元。

　　“虽然供需缺口相比2010年整体有所收窄，但开发商的投资力度却也在降低。”“链家地产”市场研究部首席分析师张月认为，一季度我国住宅销售面积依然大于竣工面积，差距达到4811万平方米，住宅净供应整体依然延续2010年的负增长趋势，整体仍是供不应求；另外，一季度房地产开发投资与房地产开发企业资金来源相差大约1万亿元。这说明整个开发商行业在今年整体剩余资金再次进账万亿元。

　　记者翻阅国家统计局的历史统计数据发现，自2009年至今，开发商整体剩余资金量都在逐步增加，其中2009年全国完成房地产开发投资36232亿元；房地产开发企业本年资金来源57128亿元；两者差额20896亿元；全国房地产开发投资48267亿元，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，两者差额24682亿元。

　　“过去一年的剩余资金才不过2万多亿元，今年一季度就达到了1万亿元，同时整体供需又存在不平衡，这无疑会为房地产调控带来一定的挑战。”张月分析表示。

　　事实上尽管业内一致研判楼市会在二季度出现实质性变化，但开发商特别是大开发商的“不差钱”也是业内公认的。

　　“这一轮调控最要注意的，就是开发商在绷不住的情况下，会再度使出‘惯用伎俩’，也就是‘示弱’甚至以房地产调控影响宏观经济增长来做要挟，一旦这种观点占了上风，调控的效果就会大打折扣。”在国家行政学院决策咨询部研究员王小广看来，政府、购房者要对目前已经出现的所谓“量价齐跌”进行甄别，究竟是真降价还是假促销，这都还有待市场的考证。

　　一位不愿透露姓名的业内人士也表示，从目前市场情况看，还没有出现真正意义上的促销，多数开发商只是试探性地调整了计划销售价格而已，或者是开盘之前故意报高价，让买家心理底线提高，开盘再以略低于报价的价格销售，这并不是真正意义上的楼价下降，高开低走的策略只是营销方式而已。

　　值得一提的是，住建部副部长齐骥昨日在无锡调研房地产调控措施落实情况时也表示，对于已公布房地产调控目标、尚未听取社会意见的地方，需要抓紧听取群众意见，完善调控目标，并再次重申要落实调控政策。

　　“各地经济发展水平不完全一样，房地产市场成熟程度、居民居住情况和房价水平也不一样，统一的数字很难覆盖全局。最有权利评价房价合不合理的是当地居民。”齐骥说，这是最终确定以各地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力作为房价调控目标三项参照的原因。

　　齐骥同时表示，当前坚决贯彻国务院的调控政策，要坚决遏制不合理的住房需求，使市场价格符合真正的供求关系。要在增加土地供应、进而增加住房供应的基础上，全面准确落实相关调控政策。

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　　金茂府昨日共3栋楼开盘，均价在4.8万-5.1万元/平方米，主力户型集中在200-330平方米/套。记者估算了一下，由于房源主要集中在200-330平方米/套，最便宜的户型每套总价也在上千万元左右。

　　“犹豫一下好房源就没了，这哪是在选千万豪宅，明明是买白菜。”一位购买金茂府的购房者告诉记者，240套房源选房过程不超过两个小时，留给每位选房者的时间少之又少，上一次出现同样的情景是在万科长阳半岛的一期项目上，当时的售价刚刚超过每套100万元。对此金茂府一位项目负责人向记者表示，长时间预热和准确的定位，以及广渠路15号地的知名度是让金茂府热销的主要原因。

　　“主要还是四环内的供应偏少，加之限购、信贷等政策对于改善性，特别是中高端市场的改善性需求冲击并不大。”北京中原地产三级市场部研究总监张大伟告诉记者，今年伊始高端住宅就已经显示出比较强的市场竞争力。

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