各地出台房价调控目标引争议：限价标准还是涨价标准（转）

寂寞之城

新华网北京３月２４日电(记者罗宇凡、赵瑞希、王存福)在《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》中规定，各城市人民政府要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。如今，期限将至，公布房价调控目标的城市除山西省的２２个之外，其余还不到１０个，且房价目标涨幅多与当地ＧＤＰ增幅等挂钩，大多在１０％左右。接近去年房价年均增长幅度的标准引发各界争议——１０％的价格上涨空间究竟是“限价标准”还是“涨价标准”？

多城市公布房价调控目标　涨幅１０％左右

一季度已接近尾声，除了部分二、三线城市打头阵公布调控目标之外，其余城市的目标均未出台。截至３月２４日，丹东、银川、榆树、佛山、沈阳、贵阳、昆明、岳阳以及山西省的２０多个城市已公布控制目标。目标大多与当地年度ＧＤＰ或居民人均可支配收入目标挂钩，因此房价涨幅纷纷围着１０％打转。

——银川规定２０１１年新建商品住房价格上涨幅度控制在当年城镇居民人均可支配收入的增长幅度以内，其今年预期的城镇居民人均可支配收入增幅在１０％以上。

——佛山规定２０１１年新建住房价格涨幅不高于ＧＤＰ增长速度，其２０１１年ＧＤＰ增长目标为１２％。

——太原规定２０１１年全市新建商品住房年度价格涨幅不超过全市年度ＧＤＰ和人均可支配收入增长水平，其今年ＧＤＰ预期增幅为１３％，城镇居民人均可支配收入增幅为１０％。

——昆明规定房价涨幅不能超过人均可支配收入增长水平，其今年城镇居民人均可支配额收入预期增幅为１０％以上。

——沈阳确定了今年新建住房价格指数同比增幅低于当年城市人均可支配收入和经济增长幅度的价格控制目标，其２０１１年城市居民人均可支配收入、ＧＤＰ增幅的预期目标均为１２％。

——丹东明确规定，２０１１年新建住房价格控制目标是同比涨幅控制在９％以下，其中市区同比涨幅控制在９．５％以下。

除上述城市外，其余已经公布房价调控目标的城市房价调控目标也基本都在１０％左右。吉林省榆树市公布的房价控制目标则要求低于２０１０年新建住房价格增幅，而２０１０年榆树市区新建住房平均价格同比增长高达５０．５％。

目前，出台“国８条”细则的城市已有数十个，但绝大多数城市仍迟迟未公布房价调控目标，尤其是北京、上海、深圳等房地产一线城市，还没有一个公布房价调控目标。
“限价标准”还是“涨价标准”？

“这不是从控制目标变成了涨价目标了吗？现在如果每一个城市都将该目标制定在１０％左右，必然会形成一个房价要上涨的心理预期，打破本来已经出现了房价步入稳定或下跌的态势。”对于目前一些城市出台的调控目标，北京大学公共经济研究中心研究员韩世同在接受新华社记者采访时表示。

韩世同分析说，以佛山为例，经过几年的快速增长，佛山房价已经处于高位。在基数这么大的情况下，还制定１２％以内的涨幅，显然不合理。一二线城市应该维持稳定的房价，最好能出现小幅下滑，这才是比较合理的。

在他看来，地方政府之所以出台这样一个宽松的保险目标，一方面是为了在符合国家调控政策要求的情况下尽量避免被问责；另一方面，保持房地产市场的热度依旧有对“土地财政”依赖的因素。

北京大学房地产研究所所长陈国强认为，城市房价调控目标跟ＧＤＰ等数据挂钩，暂时还是容易让购房者接受的。但是具体而言，大中城市和二、三线城市还是要因地制宜制定房价调控目标。各城市在出台房价调控目标之前，应该先确认该城市房价水平是否存在虚高现象，具体问题具体对待，而不应该简单地与ＧＤＰ和城镇居民人均可支配收入挂钩，否则将严重削弱楼市调控的政策效果。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，房价调控目标与ＧＤＰ或者居民人均可支配收入增幅简单挂钩，显然是各地政府应对楼市调控的一种留有余地的策略表达。

中国工商联住宅产业商会会长聂梅生表示，在目前已经公布房价调控目标的城市中，对于房价这个概念并无确切定义。部分城市规定中是“新建商品住房价格”，而另外一些则是“新建住房价格”。在她看来，对于购房者而言，购买的是具体的楼房，而非“平均价格”。而实际上，随着保障性住房等后期建设，住房平均价格跟商品住房价格将不尽相同。这样的表述很容易给部分人留下“文字游戏”的空间。


“限价目标”制定要考虑市场预期

虽然“国８条”中提到，“２０１１年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标”。但在目前的实际操作中，出台房价调控目标的城市大都只考虑当地经济发展目标或城镇居民人均可支配收入增长速度，而并没有考虑居民住房支付能力。

上海易居房地产综合研究部部长杨红旭认为，如果居民无法承担目前的房价，那么即便房价增幅控制在ＧＤＰ或人均可支配收入增幅以内，人们还是买不起房。

他表示，从中长期来看，将房价涨幅控制在ＧＤＰ或居民人均可支配收入增幅以内是合理的。但短期看，则需要分区域看待。对于处于经济快速发展中，且房价较为合理的三线城市，可以采用这种控制标准。但对于东部地区以及房价过高、上涨过快的城市，不应该以ＧＤＰ或居民人均可支配收入增幅为参照物制定标准。因为这种目标会给购房者带来房价将上涨１０％的心理暗示。

宋丁表示，我国各地的房价涨幅不在一个水平上，因此楼市调控的标准也有所不同。近几年一线城市及房价上涨快的城市不应该采用这种与ＧＤＰ或者城镇居民人均可支配收入增幅直接挂钩的方式，因为基数已经很高了。对于房价过高、上涨过快的城市，调控目标应该是房价摆脱震荡、维持稳定，并适度下调。

聂梅生认为，商品住房价格每月环比涨幅保持在０．５个百分点之间浮动比较合理，如此，一年下来房价涨幅也就在５％－６％之间，基本可以保持房价稳定。

采访中，部分业内人士还表示，目前中央调控房地产的政策已经不仅仅是“遏制房价过快上涨”，更提出让房价回到合理水平的目标。因此，限制涨幅仅仅是房地产调控的一部分，让一些城市的房价出现理性回调同样是应有之义。之所以要求公布房价调控目标，政策含义更多的是在引导市场预期，因此在调控目标的设定上要十分审慎，多考虑对市场预期可能产生的影响，避免给投资、投机者留下政策上的炒作空间。

转自凤凰网