如何看懂“糊涂”公摊？

鱼干子

    　　　公摊：分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。公摊面积=以单元（楼栋）为单位，以各套内使用面积占使用面积总和的比率来分摊所有外墙、楼电梯门厅走道等公共交通、设备用房、配套物业与公共活动用房等专属非商用公共空间的面积。
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　　对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台，公摊面积的不明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。
　　楼层越高 公摊越大
　　郑国庆指出：“公摊率的大小与建筑类型、配套设施等很多因素有关。
　　郑国庆介绍，公摊面积中，占最大比例的当属单元同层各户公用的楼梯、电梯、走道、交通厅、消防前室、设备管线井（间）等。
　　按照我国现行的住宅设计规范，7—11层，也就是俗称的小高层住宅，每单元可以设置一部楼梯和一部电梯；12—18层，如果不采取单元之间交通体系连通的措施之外，还要增设一部消防电梯和封闭的消防楼梯前室；18层以上，则每个单元至少要设置两部电梯、两部楼梯以及各自分开的消防楼梯前室。由此不难总结出：正常情况下，楼层越高，用于公共交通的公摊面积就越大。
　　公摊并非越小越好
　　房子的公摊系数多大为宜？是不是公摊越小越好？郑国庆指出：“这陷入了一个认识误区。”在其看来，合理的公摊率是一个综合平衡的区间，公摊率过高，购房者会觉得房子物不所值，但如果过度追求低公摊率，则会伤害到住宅品质。
　　除了必须的公共交通面积外，一些公共空间等也是公摊的重要内容。郑国庆介绍，现在很多楼盘为了打造品质感，都设计了独立的单元门厅，面积10—20平方，提升公摊率0.5—1%；地下人防、设备用房、配套物业管理用房、居民活动用房等，提升公摊率1—3%。“300户/3万平米以上的中大型社区，这部分公摊比较容易控制在合理范围，项目太小，若要一味控制公摊率，只有减小配套规模如缩减电梯等，这样会影响住宅品质。”郑国庆说道。
　　此外，还有外墙与设备管井等公摊盲区。“例如，现在的住宅普遍讲究外墙表皮的凸凹变化和外飘窗、阳台、空中花园的运用，用于屋顶造型的空间、底层及商业用房等采用干挂大理石墙柱面等做法，都会增加外墙的厚度和延展长度，相应的会增加公摊面积。再如，将要大面积推广的住宅太阳能技术、中水再利用技术等，都会提高设备管井的面积，这也意味着公摊会增加。”郑国庆说道。“某种程度上，为了提升居住品质，公共空间的打造必然会导致公摊面积的增加。如果是自住，购房者不应过分追求低公摊率。”
　　【律师支招】
　　合同里标明公摊范围
　　余军律师建议，考虑到目前国家在公摊面积上并没有明确的规定必须控制在哪个范围区间，因此，购房者在签订购房合同时，务必弄清以下内容：设计的套内面积是多少？公共设施有些什么？共有建筑面积有多大？最好将这些数据写在购房合同中，合同中没有的，可以通过与销售方签订补充协议的方式来解决。
　　如果收房时面积发生变化，通常有两种情况。
　　第一种是合同中对面积变化没有约定。开发商交房时，房子总建筑面积与合同面积的误差不超过3%，可以采取多退少补的方式，误差超过3%，多出的面积由开发商无偿赠送，少的面积，由开发商负责赔偿，业主同时可以选择退房。
　　第二种是根据合同约定“据实结算，多退少补”。如果选择这种方式，到交房时，误差超过3%，都由买房人承担。
　　有鉴于此，第一种合同方式对购房者较为有利，购房者最好选择第一种。
　　【链接】
　　不同住宅类型的住宅得房率（公摊率）分布区间：
　　类型 得房率 公摊率
　　独立别墅 95-99% 1-5%
　　联排、叠加别墅 92-99% 1-8%
　　7层以下多层住宅 88-93% 7-12%7-
　　11层住宅 84-90% 10-16%12-
　　18层住宅 80-86% 14-20%18-
　　33层住宅 76-84% 16-24%
　　备注：
　　郑国庆院长指出，以上所列公摊比率是市场平均值与合理值，实际情况则非常复杂。如高层底部有几层商业裙房的话，穿过几层裙房的交通面积通常也会分摊到上面的小户型住户里来。所以现在18层以上的高层小户型，尤其是70平方米以下的小户型公寓，公摊率都普遍在25-30%之间。(楚天都市报 记者 李梦醒)　　（编辑：王夫成）