联名凑份儿买商铺 还需预防风险

鱼干子

    　　　眼下，系列楼市调整政策，极大地遏制了普通住宅的投资、投机行为。只不过，闲散资金没有消失，而是在向新的投资渠道转移，其中商业地产项目成为“吸金”的热门，商铺投资兴起。
　　尽管商铺类贷款不存在停贷的问题，投资回报率也较高，但五成首付、基准利率1.1倍的“不优惠”，再加之单套商铺产品总价偏高，还是令不少有购买意愿的市民望而却步。怎么办？有人想出“搭伙”凑首付、联名购商铺的办法，较好地解决了资金实力不够的问题。
　　可是，任何动机良好的投资行为，都或多或少存在一定的风险，更何况是联名购买商铺。如何防范可能出现的投资风险与纠纷？记者特邀请到房地产法律专家王志勇，就目前联名购商铺行为中常见的几种纠纷种类，为广大投资者提供避险建议。
　　1、因购铺人之间法律关系不明而产生纠纷
　　由于商铺是专门用于商业经营活动的房地产，当几个人共同出资购买后，无论商铺是用于自身经营还是租赁给他人经营，共同购买人之间都视为个人合伙经营。
　　所以，联名出资购铺人之间是类似于个人合伙的法律关系，这种法律关系中，易产生出资人之间权利、义务不明而产生的纠纷。例如，对商铺贷款的清偿，合伙人负有连带清偿责任等风险。
　　专家建议：
　　联名购买商铺人应对各自出资数额、商铺贷款的承担、类似入伙、退伙、合伙终止等事项严格按照民法通则和相关法律法规、司法解释的规定订立书面协议，约定好购铺人之间的权利、义务，并以公证文书的形式确定协议的法律效力。
　　2、因商铺共有产权登记而发生纠纷
　　在商铺房地产权利登记后，易发生购买商铺出资人之间因共有产权登记不明，部分共有人物权利益得不到保障而导致的纠纷。
　　例如，几名亲朋、好友共同出资购买一处商铺，但商铺产权登记人只登记在其中一人名下，其他应共同享有产权的人的物权权利则得不到法律保障，仅与房地产权利证书登记人存在债权债务关系。
　　专家建议：
　　联名购铺出资人与商铺开发商或所有权人签订商铺买卖合同时，全体出资人应共同以买受人的名义签署买卖合同，而不应盲目推举代表与开发商或商铺所有权人单独签订合同；办理产权登记时，应在房产、土地两证共有权人一栏中，申请登记上其他所有出资购铺共有人的名字或办理共有产权证。
　　3、联名所购商铺进行抵押、租赁、转让而产生纠纷
　　从法律角度看，联名购买商铺的共有，和符合登记条件的、商铺权属单位不可分割的特点，决定了联名购买商铺系共同出资人共同共有的性质。由于共同出资人对商铺共同享有所有权，所以任何有关将商铺进行抵押、租赁、转让的行为，应经过全体共同共有人的同意。
　　但在实践中，作出对商铺不动产抵押、租赁、买卖转让处分等重大决定时，往往存在共有人之间的分歧和不同意见，这会影响到商铺物权效益的发挥，甚至导致违法抵押、租赁、转让行为的发生，造成联名购铺人之间不必要的纠纷。
　　专家建议：
　　严格按照法律、法规的规定，以合伙协议的形式，严格约定共有人在对共有商铺财产进行管理、处分过程中的程序和方法，依约而行，减少分歧和不同意见，防范纠纷的发生。
　　4、因购商铺贷款偿还而产生纠纷
　　法律规定，一般情况下因购买商铺产生的贷款债务，共同出资人或合伙人均负有连带的偿还责任，即使共同购铺人之间约定由某人具体偿还，在约定之人无偿还能力或不偿还的情况下，其他共同购铺人也有连带偿还的义务。
　　所以，联名购买商铺，贷款的偿还关系到联名购买人的切身利益。信贷政策规定商铺可贷款达五成，贷期可达十年，在这么长的贷款时间内，联名购买商铺人之间由谁来还贷，其他共同出资人应承担什么样的义务，是广大投资者必须慎重考虑的问题。
　　专家建议：
　　如约定由某人或若干人偿还购铺贷款，可在合伙协议签订的同时，要求约定偿还贷款者提供等值的不动产担保物进行担保，在约定偿还贷款人无偿还能力或不偿还的情况下，其他出资人连带偿还后，可向约定偿还人追偿，这样，非约定贷款偿还者的权益较能得到保障。
　　针对江城近期还兴起一种以投资公司投资大型商铺的行为，王志勇表示，这是在具备一定资金规模条件下，出资购铺人共同成立投资管理公司进行商铺的管理、经营运作的形式，此时商铺做为公司所有的财产，出资个人作为公司的股东行使权利、义务，承担有限责任，如果规范、运作得当，的确能更好地保证股东的利益。
　　不过，其中也存着一定风险，如公司的经营管理决策权过于集中易发生暗箱操作损害公司股东利益的情况、出资股东退股要求得不到及时回应、公司增资扩股而逐渐陷入非法集资，等等。有必要提前防范。
　　王志勇最后强调，“搭伙”联名购买商铺的行为，并不是坏事情，只是应该在“搭伙”和购铺前就应以协议的形式对出资人之间的权利、义务一一作个详尽的约定，防患于未然。(楚天都市报 胡长幸)　　（编辑：王夫成）