重压之下购房者如何应对

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    　　　提要：9月底，国家有关部门再次出台五项举措，分别从信贷、税收、土地等方面提出更严厉措施，调控升级。根据以往的经验，每次调控政策的出台，市场都会产生新的变化。对购房者来说，唯有及时调整自己的购房策略，方能走在市场前列。
　　楼市再遭政策打压，购房者应该如何应对？每次出台调控政策，楼市总会随之产生诸多变化，而对于购房者来说，如何提前了解即将发生的变化，并随即制定应变策略尤为重要。根据过往的经验，唯有及时调整自己的购房策略，方能走在市场前列，并远离被动。
　　那么，此次调控市场有将会产生哪些新的变化？购房者如何应对？我们采访了各路专家以及业内人士，购房者也许能够从中受到启发。
　　应对变化是关键
　　正当林先生准备换大房的时候，二次调控轰然而至，这让他一时间不知该如何是好。林先生属于改善型需求，5年前在上海的闸北区买了一套一室户，婚后的二人世界，这套小房还能应付，并不显得拥挤。但随着小宝宝的降生，这套一室户已经无法满足现有的需求了，换房成为当务之急。
　　根据现有的资金实力，林先生准备先买一套面积约90平方米的两房，等到经济条件改善之后，再买一套更大的房子，把父母接过来一起住。让林先生感到为难的是，根据新政策的规定，他还有一次买房机会，也就是说，此次买房之后，以后如果再想换更大的房子，可能就要面临有钱买不到房的尴尬情形了。
　　其实，不仅仅只是林先生需要做出调整。新调控政策的出台，将会在诸多环节对楼市产生影响。在今年4月份，国家针对楼市调控出台了“新国十条”，诸如信贷政策、税收、交易等诸多环节都发生了变化。
　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，新政的出台，使得降价预期剧增，由此看来，此前开发商所寄予厚望的“金九银十”不会出现，整个市场又会陷入观望气氛之中。在这种背景下，购房者主动找到应对策略，则尤为重要。
　　根据政策做调整
　　专家表示，购房者应根据政策的具体变化做出相应调整。9月底，国家有关部门再次出台五项举措，分别从信贷、税收、土地等方面提出更严厉措施，同时对地方政府提出了更明确要求，新一轮房地产调控再度升级。而结合各地区的具体实施细则发现，对于购房者来说，其住房消费方式等多个方面都会随之产生不同的变化。
　　根据现行政策规定，不难发现将会影响到住房消费观念、首次置业计划、住宅投资功能等多个方面。下面我们结合各个政策措施来一一进行具体分析。　　
　　变化一：购房机会有限
　　由于实施“限购政策”，以及信贷政策的收紧，这要求购房者珍惜不多的购房机会。
　　国庆长假最后一天，上海出台《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》(以下简称“沪12条”)，其中最为引人关注的一条是“限购令”，即：规定上海及外省市居民在上海每户家庭限购1套房。
　　专家解释说，虽然这只是一条临时性政策，但其执行时间到底有多长，目前还不得而知。上海五合智库总经理邹毅告诉记者，可以明确的是，“限购令”的使命在短期内不会终结。这也就是说，“限购令”将在未来较长一段时间内一直发挥其作用。
　　邹毅进一步解释说，“限购令”的出台主要是用来限制投机性需求，由此看来，即使未来房价稳定了下来，但为了防止投机性需求死灰复燃，这项政策也会一直执行下去。
　　【应对措施】学会珍惜购房机会。“限购令”的出台，在抑制投机性需求方面肯定能够发挥巨大的作用，但另一方面，却会对住房消费方式产生不可忽视的影响。“限购令”规定从10月7日之后，不管是外省市还是上海居民，每户家庭限购1套房，这意味着在未来，每户家庭所拥有的购房机会有限。因此业内人士表示，购房者应该学会珍惜购房机会，在房源选择方面更为慎重一些，加之信贷政策的收紧，二套房贷首付比例提高、利率上浮，都会导致购房成本增加，因此一旦出错，可能要付出巨大的纠错成本。
　　变化二：首次购房门槛提高
　　首付比例的提高，以及贷款优惠利率幅度的减少，使得首次购房成本增加。这对诸多刚性需求来说，要留意购房自有资金的比例。
　　国家五部委出台的五项措施中，就对首付比例重新做出了调整，规定：对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上。而在这之前，对于首次购买普通住房的，其首付比例为20%。
　　【应对措施】刚性需求者还是应该从自己的实际购房能力出发考虑问题。购房最难的一关是自筹首付款，而最新的五项措施使得自筹首付款的难度进一步加大，因而使得购房门槛增加，这对购房者来说应该提前做好准备。对于首次购房的年轻人来说，如果家人的帮助有限，推迟置业计划不失为最实际的选择。其实，国外首次置业的年龄普遍比国内大，如日本、德国、美国等首次置业年龄在34～37岁之间。
　　变化三：住宅投资功能减弱
　　“限购令”以及全面停止三套房贷，使得市场交易活跃程度大为降低，国家抑制投机性需求的意图十分明显，这意味着普通住宅的投资功能大大减弱。如果国家开始征收持有环节税，这会使得普通住宅的投资功能进一步丧失。
　　与“新国十条”中，只要求房价过高城市有选择性地暂停发放第三套及以上房贷和限制外地人购房贷款的政策相比，新政扩展到了全国范围，要求全部停止“三套房贷”，邹毅分析认为，这将有利于打压投资投机性购房，尤其是外地投资投机者。
　　汉宇地产研究部副经理付伟分析认为，这项措施的作用将会促使投机性需求知难而退，因而当炒作推出之后，楼市交投活跃程度大为降低，房价上涨幅度大为降低。海外成熟的房地产市场走势来看，每年平均涨幅不超过10%。
　　【应对策略】重视商业地产。其实，商业地产相对普通住宅来说，更加具有投资价值。因此对于偏爱不动产投资的人士来说，应该重视商业地产投资。当然，商业地产投资较住宅投资来说，应更加注重技巧，因此投资者要花费更多的精力去学习。
　　变化四：规避新政歪招多
　　为了规避调控新政，将会有更多的人用歪招来规避新政。
　　近期，有人为了规避“二套房”政策，降低购房成本，不惜采用“假离婚”的方式来规避这项政策。根据新政规定，购买第二套房，首付款比例提高到5成，房贷利率上浮1.1倍，如果“假离婚”之后再买房，可按首次购房对待，首付比例为3成，而房贷可享受8折优惠，两者之间差别巨大。
　　不过记者发现，目前商业银行已经找到了应对措施，如除了让客户提供离婚证书之外，同时还需提供离婚协议。在离婚协议中，会涉及协议财产分割、儿女抚养等具体问题，这让造假难度加大。
　　【应对策略】歪招规避新政不可取。如上述提到的“假离婚”方式，在一定程度上具有可操作空间。但不可否认的是，这对当事人双方留下了很大的隐患。如签署离婚协议之后，某一方中途见财生二心，弄假成真，另一方则只能是哑巴吃黄连——有苦说不出。由此看来，采用歪招规避新政的做法的确不可取。
　　可以预见的是，随着各地“限购令”的实施，还会有人想出以他人名义购房的歪招来进行规避。一位温州投资客向记者坦言，其实在温州花300元左右，即可租到一个身份证。由此看来，租身份证买房的可能性并非不存在。但专家表示，以他人名义买房，日后在转让过程中会留下诸多麻烦，如无法取得身份证等等，都会留下隐患。 （记者 甄爱军）　　（编辑：王夫成）