逾期交房的违约金计算基数是否应包括车库款

鱼干子

作者：李明　　发布时间：2010-11-09 　 信息来源：今日赣榆　　

[案情]　原告杨某。被告某房地产开发公司。
　　2006年8月，杨某购买某房地产开发公司房屋一套及自行车库两个，房屋价款为15万元，两个车库共计5万元，双方签订了商品房买卖合同。合同签订后，某房地产开发公司逾期未向杨某交付房屋。杨某遂诉至本院，认为某房地产开发公司迟延交付房屋达700天，要求确认被告违约并要求被告某房地产开发公司支付违约金。
　 被告某房地产开发公司未作答辩。

　 [分歧]　本案中，原、被告所签订的商品房买卖合同合法有效。被告未按约定向原告交付房屋，违反了合同约定，应当承担逾期交付房屋的违约责任。对于被告逾期交房构成违约没有争议。争议焦点在于违约金计算基数是否应包括车库款？对此，有两种不同的处理意见：
　　第一种意见认为，原、被告关于购买车库的约定作为《商品房买卖合同》的从合同，与主合同具有同等的法律效力，被告应当根据主合同的约定同时向原告交付房屋和车库，被告未能按约定履行该义务，应当根据主合同的约定向原告支付包括逾期交付车库的违约金。
　　第二种意见认为违约金的计算基数不应包括车库款，理由是：原告购买被告两个自行车库的合同对其何时交付以及如何交付没有约定时间及相应的违约责任，自行车车库是否交付不影响主合同的效力。

　　[评析]　本案中的《商品房预售合同》是格式合同，如果按第一种理解则免除了开发商对车库的违约责任，变相地排斥了购房者的权利，违反了《消费者权益保护法》第二十四条“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂公示等方式作出对消费者合法权益不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害的消费者合法权益应当承担的民事责任”。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。据此，双方约定的“已交付房价款”应理解为包括车库款。故本案应采用第一种处理意见，逾期交房的违约金计算基数应包括车库款，应为：（150000+50000）×0.0003×700＝42000 元。