谢国忠：我正式通知大家泡沫要破了 浙江地价或跌80%

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谢国忠：我正式通知大家泡沫要破了 浙江地价或跌80%2010年10月02日 08:21财新网【大 中 小】 【打印】 共有评论64条



谢国忠（资料图）

我现在正式通知大家，楼市已见顶，接下来将逐步下跌，熊市将持续五年，大城市的平均房价可能会跌一半以上

【财新网】(专栏作家 谢国忠)又到了吃大闸蟹的季节。

煮螃蟹，首先你把蟹放在冷水锅中，它们会觉得又回到了湖里，浑然不觉危险。然后，盖下沉重的锅盖，开火。这时，你可以听见它们抓挠锅壁的声音，开始轻，然后拼命挣扎，然后轻，再后就偃旗息鼓了。几分钟后，你打开锅盖，蟹壳已成金黄。这时，你就可以蘸着醋姜，享受美味了。

现在，中国的炒房人就像在冷水锅中的螃蟹。他们感觉很好，会时不时地伸伸腿。看不到任何危险。殊不知，自己已经被人盖上锅盖、下面点上了火。马上就要被煮熟了，却尚未发觉。

今年4月，我告诉过读者，楼市泡沫即将破灭时，就会通知大家。现在，楼市已经见顶。在今年余下的时间内，它将逐步下跌。到2012年，人民币升值预期可能会逆转，资本会流出，届时楼市会加速下跌。

中国已进入房地产熊市，将持续五年时间。大城市的平均房价很可能会下降一半以上。土地价格将下降更多。在泡沫最大最疯狂的浙江省，价格可能会下降80%甚至更多。

工资与租金

为什么房价会下跌这么多？当泡沫泄气的时候，房价必须下降到工资和投资收益可以支撑的水平。在中国的房地产市场，现在的租金回报率不到3%，它必须回到5%以上，每平方米的单价则不应超过两月的平均工资。

在泡沫时期，准确断言市场顶部是一门艺术。人类跟风投资的弱点是泡沫的助推剂，总到最后时刻才能醒悟。泡沫破裂通常由资本退潮触发。有时，超量供应会超过投机性需求，足以吓跑投机者。多数泡沫是突然破裂的。但也有个别泡沫是逐渐泄漏的。

1997年，外国资金撤出推高了利率，导致香港楼市泡沫破灭，顷刻间，吸光了这个赌场的所有资金。2000年互联网泡沫的破灭，是因为那些上市公司的大股东们手中的股票限售期刚过即大规模抛售，惊醒了投机者。而2007年美国楼市泡沫破灭，是因为次贷到期了，投机者发现还不上钱。

逐渐泄气

房地产泡沫的泄气可以持续很多年。20世纪90年代日经225股票平均指数崩盘后，日本楼市泡沫还膨胀了两年。而且它也不是瞬间破灭的，而是在其后的二十年中，以每年大约8%的速度下跌。台湾受日本影响，房价也在缓慢下跌，直到中国疯狂的投机者复苏了房地产市场。

1998年，中国的房地产泡沫也破灭了。三年内，上海房价下跌了三分之二。广东和海南的烂尾楼随处可见。再近点说，上海的房价从2005年5月至2006年底下跌了三分之一。很多商业区的楼盘甚至下跌了一半。

现在的泡沫始于2007年，由宽松的货币政策和人民币升值预期催生，我原以为，它也会在瞬间破灭。但最近的事态发展改变了我的观点。此次的泡沫可能不会瞬间破灭，而是会慢慢泄气。之前，我以为政府可能会在四季度放松宏观调控，导致房价再次疯涨，泡沫会在2011年下半年或2012年突然破灭。

水世界

愿降  降   再降   一些

wj840912

只能说他是SB250

新手一名

怎么可能··

游泳的鱼

听他的裤子都得穿不上

gyr

人物简介 谢国忠

人物简介
　　经济学家。英文名Andy Xie, 1983年毕业于上海同济大学路桥系，1987年获麻省理工学院土木工程学硕士，1990年获麻省理工学院经济学博士。同年加入世界银行，担任经济分析员。在世行的五年时间，谢国忠所参与的项目涉及拉美、南亚及东亚地区，并负责处理该银行于印尼的工商业发展项目，以及其他亚太地区国家的电讯及电力发展项目。1995年，加入新加坡的Macquarie Bank，担任企业财务部的联席董事。1997年加入摩根士丹利，任亚太区经济学家。2007年,由于个人原因离开摩根士丹利.现准备组建自己的研究团队,设立一个仅向熟人开放的私募股权“投资俱乐部”，资金规模2亿至3亿美元，将投资于中国的非上市公司。
编辑本段社会经历
简介
　　他对形势和趋势的判断在多数情况下准确，这得益于他的思维方式——看问题的角度多从国情出发，并充分考虑历史、文化及传统因素在影响经济结果时所发挥的作用。
贡献
　　在华尔街大牌投资银行里具有大陆背景的亚洲分析师中，谢国忠属佼佼者。这是许多业内同行认可的一个事实。在过去的三年里，谢作为摩根士丹利(亚洲)公司亚太区经济学家被基  谢国忠
金经理客户评选为亚洲排名第一的分析师。 　　谢国忠得到客户的广泛认可源自他在1997年亚洲金融危机爆发之前就预见到了陷阱。他清楚地看到“亚洲经济有巨大的结构性问题”。这使他在亚洲金融危机到来之前就作出了比较准确的判断。 　　1997年初，当印尼的贸易顺差仍然很高，出口增加20%多，财政也平衡的时候，谢国忠就发表报告说印尼的经济会崩溃。当时很多人不相信。“我懂得印尼经济里最大的问题是腐败，”谢国忠说，印尼的财富是虚的，里面其实都被掏空了。等到外国人不愿意把钱放进去的时候，空架子就会倒下。 　　同年9月份，香港主权回归中国两月有余，谢国忠又写了一份香港房地产要下降50%的报告。当时大家觉得是无稽之谈。谢国忠解释说，他主要看的是供应量层面，他看到香港通过控制房地产的供应量来提高价格，人为地吹起一个资本泡沫。 　　  谢国忠
同样是在1997年的夏天，谢国忠看到的另一个问题是中国的通缩，并意识到中国经济将从短缺走向过剩。而当时中国经济的增长率维持在8%的高水平，很多人对中国经济持乐观态度。谢国忠的观察是，原来很多产品短缺导致中国人消费的欲望很强烈。到了1997年左右，这些短缺的产品基本得到满足，消费欲望就开始下降。中国毕竟是一个财富积累较低的国家，不能保持高消费的水平。他因此提出通缩将成为中国经济下一阶段的主旋律。这在当时引起了很大的争议。 　　但是这些先见性的观察后来经现实证明是正确的，谢国忠因此自1998年开始被基金经理们认可，并逐渐获得他们的信任。
成就
　　现在，谢国忠是亚洲地区被媒体引用最频繁的分析师。在公司内部，他是摩根士丹利公司研究中国经济问题小组的领头人。摩根士丹利首席经济学家史蒂芬•罗奇在多次关于中国经济的演讲中引用谢国忠计算出来的数据——在中国近8%的经济增长率中，出口占了74%的比重。 　　  谢国忠
谢国忠认为，他对形势和趋势的判断之所以能在多数情况下准确，得益于他的思维方式——看问题的角度多从国情出发，并充分考虑历史、文化及传统因素在影响经济结果时所发挥的作用。这种思维方式是谢国忠到美国留学之后逐渐形成的。在国内，谢国忠念的是工程。到美国后，由于觉得工程学对他已经不再有挑战，遂改学经济学。正是在麻省理工学院攻读经济学博士时，他深受经济学系索罗教授的影响，认为经济学的复杂性在于一切都是联系起来的。单纯地套用理论模式并不能完全解释现实问题。看一个模式，要看什么是主要的，什么是次要的。 　　毕业后谢国忠在世界银行工作过五年。这段经历的作用是帮助了他从宏观的、国家的角度来理解东南亚地区特殊的经济发展模式。在世行工作期间，他有机会对一个国家的整个金融体系或一个行业从上到下看了个透。比如在印尼，他的主要工作之一就是研究这个国家的电力行业。 　　  谢国忠
现在，谢国忠在亚洲区的同行中以追求立意新颖，见解独到而非人云亦云而著称。 　　不过业内人士也指出，谢国忠研究所涉范围虽广，但对有些国家及领域的分析并不够严谨和充分。另外，因为投行之间存在激烈的竞争，谢国忠有时说话容易过激，即追求所谓语不惊人死不休的效果。
背景
　　谢国忠自小是一个非常聪明的人。从小到大，他在学校里的考试成绩总是第一。在同济如此，到了麻省理工依旧。仅得的一个B也是“因为故意跟老师作对”。 　　谢国忠是上海人，生于斯，长于斯，直到赴美留学。他承认在就业上从来没有遇到过什么挫折，每一次工作的转换都很顺利。他曾一度在摩根士丹利(新加坡)稳坐着首席亚太区经济学家的位置。不过，谢国忠对自己的人生观则非常务实。他认为人要做自己愿意做的事情，这是最重要的。同时，人要有自约克制力，要有耐心。不能贪，不能急功近利。他表示中国十几年来最大的弱点是很多青年人急于求成，因而导致浮夸。 　　至少到目前为止，谢国忠对自己所从事的工作感到满意。由于他的工作需要经常和基金经理们交流争论，他将其形容为是一种上战场的感觉。他说他喜欢和很多人辩论时的那种兴奋、新鲜的感觉。特别是当市场出来的情况和预测的结论一致时，他获得了极大的成就感。 　　出生于六十年代初，经历了文革和改革开放，培养了谢国忠喜欢想大问题的特质。他在投行经济分析师中被列入“大师”一级，是因为其知识和见解的广度与深度被认为在众人之上。谢国忠说他对历史情有独钟。最近他正在读的两本书分别是《大英帝国》和《罗马帝国衰亡史》。 　　也有人对其一在唱“衰”中国经济的正确性及动机表示质疑，其集中体现在在网络流传甚广的《谢国忠——当代中国的川岛芳子》一文中。

金子

可能性不大吧

绿头翡翠

没有只涨不跌的东西
就看最后是谁接手了

迎风

砖家和叫兽

wxz123

大家都笑了，哈哈哈，250

仙人掌

天天都说跌，也没看少那里去

帅得不明显

长期来看肯定是要跌的。80后这一批刚性需求过去后，90后人数逐渐减少，而且其父母有房的也占相当一部分，市场会饱和的。

海风阵阵

国外理论拿中国貌似行不通哦

根号3

跌？好像还没看到