购买商品房注意事项---您身边的使用手册

生活家

随着居民生活水平的提高，为改善居住条件和居住环境，购买商品房的人越来越多，但许多居民对购买商品房时应注意哪些问题并拥有哪些相应的权益并不了解。为维护购房者的合法权益，提醒广大居民在购买商品房时应仔细查看企业法人营业执照、房地产开发企业资质证书和商品房预售许可证等要件，并按法定程序签定商品房买卖合同。
    一、 商品房销售方式
    商品房销售方式包括商品房现售和商品房预售。
    1、商品房是指由房地产开发企业综合开发，建成后出售的住宅、商业营业用房以及其他建筑物。
    2、商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给购买人，并由购买人支付房价款的行为。
    3、商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购买人，并由购买人支付定金或房价款的行为。
    二、商品房现售应符合的条件
房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送市房地产开发主管部门备案。商品房现售应当符合以下条件：
    1、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
    2、取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；
    3、持有建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证；
    4、已通过竣工验收；
    5、拆迁安置已落实；
    6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
    7、物业管理方案已落实。
购买现售商品房风险较小，不易存在延迟交工、烂尾工程等问题，但目前房地产市场多以预售为主。
    三、商品房预售实行许可制度
商品房预售实行许可制度。房地产开发企业进行商品房预售应向主管部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》；未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。居民在购买商品房时必须查看《商品房预售许可证》，并要详细查看商品房预售许可证登记的内容如售楼单位、项目名称、房屋座落位置、楼号等是否与要购买的商品房一致。如果居民购买了未办理商品房预售许可证的商品房，将无法办理房屋所有权登记手续，而且可能存在托延交付使用日期、配套设施不全等一系列问题，购房者合法权益无法得到合法的保障。
    依据《城市房地产开发经营管理条例》和《辽阳市城市房地产开发经营管理办法》，房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
    （1）取得营业执照、资质证书；
    （2）已取得土地使用权证；
    （3）持有建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证；
    （4）已确定施工进度和竣工交付日期；
    （5）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明；
    四、如何查询房地产开发企业资质等级、企业信誉及房地产开发相关政策等
居民购房想要了解房地产开发企业的资质等级、信誉及其他相关信息，请登陆“www.cc.ln.gov.cn/”(辽宁省建设厅)网站，点击“住宅房地产”选项，进入页面后右下框有一“信用档案”，点击里面的“房地产开发”选项，进入“资质网络公示”页面，然后输入要查寻的房地产开发企业的名称及所在的省市便可查到。如果想了解房地产行业方面的相关政策，请登录“www.liaoyang.gov.cn/”（辽阳市人民政府网），点击左下方“其他部门”中的“市开发动迁办”选项，网页上详细载明了关于房地产开发及房屋拆迁、综合验收等方面的相关政策。
    五、预售商品房时应向购买人出示相关证明材料
    1、房地产开发企业预售商品房时，应当向购买人出示《商品房预售许可证》、商品房分层平面图及商品房面积核定表；房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告和说明书中应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。
    2、房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具委托书，签订委托合同。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受委托机构必须是依法成立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。
    六、商品房销售价格应如何确定
在市场经济条件下商品房销售价格由当事人协商议定。购买人应当具备合理的消费理念，在购买商品房时 “货比三家”，根据商品房不同的地理位置、小区配套标准等因素，与房地产开发公司协商议定商品房价格。但是，享受国家优惠政策的居民住宅（如经济适用住房等）价格，应当实行政府指导价或政府定价。
    七、商品房销售时双方应签订书面《商品房买卖合同》
不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向购买人收取任何预订款性质费用；符合商品房销售条件的，房地产开发企业在签订《商品房买卖合同》之前，向购买人收取预订款性质费用的，签订《商品房买卖合同》时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能签订《商品房买卖合同》的，房地产开发企业应当向购买人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。                                                   
    商品房销售时，房地产开发企业与购买人双方应当签订由省建设厅和省工商局联合监制的《商品房买卖合同》，在合同中应当明确以下内容：
    1、房地产开发企业名称、注册地址、营业执照注册号、企业资质证书号、法定代表人、联系电话等；购买人姓名、地址、联系电话等；
    2、土地使用证号、工程规划许可证号及施工许可证号；
    3、预售许可证号；
    4、商品房基本状况，如第  幢  单元  层  号，并注明商品房结构、建筑面积；
    5、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
    6、交付使用条件及日期；
    7、装饰、设备标准承诺；
    8、保修责任；
    9、基础设施、公共配套设施建筑正常运行承诺；
    10、面积差异的处理方式；
    11、办理产权登记有关事宜；
    12、解决争议的方法；
    13、违约责任；
    14、双方约定的其他事项；
    商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，购买人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。
    房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向购买人明示《商品房销售管理办法》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。
    八、商品房应经过综合验收合格后方可交付使用
    房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向房地产开发主管部门提出综合验收申请。经验收合格后方可交付使用；验收不合格的，不得交付使用，同时也无法办理房屋所有权登记手续。市住房建设项目综合验收领导小组由市建委、国土局、规划局、城建局、房产局、综合执法局、消防局、电业局等23个部门和单位组成。
    九、商品房交付使用时应履行哪些手续
    房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》应当列明保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照《住宅质量保证书》的约定，承担商品房保修责任。
    十、购买人对交付的商品房有质量疑议时如何处理
    商品房交付使用时，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督机构申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权要求退房；如对购买人造成经济损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
    十一、居民入住时应注意哪些问题
    房地产开发企业要按《商品房买卖合同》规定期限将商品房交付购买人使用；住户应了解《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》内容，在保修期内、正常使用情况下出现质量问题将免费维修，同时应正确使用房屋室内配套设施，避免乱拆建引发不良后果。同时用户要对商品房室内设施进行验收，双方在《交付使用验收单》上签字。
    十二、购买人如何办理商品房所有权登记手续
    商品房购买人应当在商品房交付使用之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明资料。在办理商品房所有权登记手续时应持本人身份证原件、商品房买卖合同、购房发票、维修基金收据、契税收据等有效手续到市房产产权产籍管理处办理。
    通过以上几方面的介绍，使居民更多地了解和掌握商品房现售和商品房预售的相关政策和在购买商品房时应注意的事项，让居民可以购买到手续齐全、称心如意的商品房。同时避免由于居民不了解商品房实行预售许可制度的原因，造成购买的商品房在国有土地使用权、规划、综合验收等方面存在问题最终导致不能及时入住和无法办理房屋所有权登记手续。

生活家

从实用面积，层高，规划，交付日期，住房条件，物业权益等等保障自己利益，买心水房，住放心房

生活家

从实用面积，层高，规划，交付日期，住房条件，物业权益等等保障自己利益，买心水房，住放心房

羽轩秀雅

很好的常识，需要学习一下。

生活家

多谢群主光顾，呵呵，记得啥时帮我弄个管理啊

生活家

把握买房各项标准，保护好自身权益

zhjb1983

还是孙总比较勤快啊！~~

生活家

大家勤快才是真的勤快

zhjb1983

专业，敬业，必须滴

生活家

大家好才是真的好

情不自禁

学习学习，呵呵