关于农村房屋买卖问题

吴梦雨 · 发表于 2010-5-9 14:51:19

我家因住房问题于一个多月前买了同村朱某家的一处房屋，当时买房子的钱也都给朱某了，并且朱某把房产证也一并交给了我家，朱某也给我家打了一张收款的收据。只不过当时因某些原因没有办理过户。当时朱某口头承诺说一个月后交房，但一个月早就过去了，朱某还没有兑现承诺，并且表示有不想卖想反悔的意图。请问律师，遇到这种问题该怎样处理？还有就是在没有过户的前提下，像那些打收据之类的在不在法律管辖范围之内…

负红颜 · 发表于 2010-5-9 14:57:41

本庄本村的，打啥官司啊。让村民舆论给其压力。

wj840912 · 发表于 2010-5-9 15:16:40

我不是律师，一家之言，欢迎指正：房屋买卖合同生效要件以登记为准，农村房屋是否在列我有疑问？能否正常办理过户？未过户的话合同也就不成立啊，合同未生效那应该返还房款，你收的是房款不是定金吧？
此外通常认为宅基地属集体所有,农民对宅基地只有使用权,没有所有权,宅基地不能流转，因为房屋是宅基地的地上附着物,农村房屋买卖没有经过集体审批同意,违反了法律规定,故认定为无效合同。
建议协商解决。

长的像煎饼 · 发表于 2010-5-9 19:54:08

如果楼主也是本集体经济成员（即本村）的话，
合同成立且有效，且合同相对人应当履行合同，
如果起诉的话，法院可以判决对方履行搬迁义务。
未过户即无公示效力，产权未转移，只是不能对抗善意第三人，不影响合同效力。

楼上应该好好学习物权法了。。。。

当然，能协商解决最好。

吴梦雨 · 发表于 2010-5-10 07:34:24

谢谢楼上这位朋友，请问何为“不能对抗善意第三人？还请详细指教，谢谢

zhaodegui · 发表于 2010-5-10 09:54:03

回复 3# wj840912

房屋买卖合同签订后即生效，并不是以产权登记为生效要件，只是房屋登记不变更不能对抗善意第三人
该要看收据上的内同怎么写，房屋买卖合同是要试合同，看有没有房屋买卖的条款，如有则可以向有关部门房屋登记变更，如没有则可以向对方追究缔约过失责任。

总之贴主不用怕产权证在的你手里，对方就不可能在产权登记变更给别人。

zhaodegui · 发表于 2010-5-10 10:00:03

回复 3# wj840912

农村宅基地不能买卖，但农村宅基地的房子可以在本集体内转让，房子转让，地随房走。

zhaodegui · 发表于 2010-5-10 10:02:19

回复 4# 长的像煎饼

四楼所言极是！

zhaodegui · 发表于 2010-5-10 10:10:37

回复 5# 吴梦雨

举个例子甲于2000年1月1日将房屋卖与乙并签订房屋买卖合同，但未办理产权变更登记，之后甲于2002年1月1日又将房屋卖与丙并办理产权登记。

两个合同都有效，但最终房屋所有权归丙。因丙已产权登记变更，乙无法再以买卖合同主张对房屋的所有权，不能对抗登记变更的，只能追究甲的违约责任

刘飞野律师 · 发表于 2010-5-13 21:16:47

楼上几位很像业内人士，这个案例很值得探讨。

zhaodegui · 发表于 2010-5-18 16:28:13

回复 10# 刘飞野律师 [/b向
向刘律师学习，请多加指正，俺们都是小儿科

游客 *发表于 2010-6-11 19:56:28* · 发表于 2010-6-11 19:56:28

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