牛刀:房价泡沫的破灭分三个阶段

夏洛克

   美联储说：现行低利率政策持续到2014年，如果到了2014年，假设美国加息，那是不是热钱流出更利害，中国的房价岂不是更惨？2012年6月后是更好的买房时机吗？

牛刀：是这样。真正的房价泡沫破灭就发生那个时候。我只是说，买点的发生可能发生2012年6月至2013年间，因为房价泡沫的破灭分三个阶段，第一个阶段是结构性和区域性泡沫破灭，就像现在的中国很多一线城市的近郊；第二个阶段是货币紧缩效应开始出现，房价普跌，也就是不管是哪个城市房价都会下跌；第三个阶段是房价回归理性阶段。房价会被打回原型。

    现行的政策即使房价下跌了50%，但是如果没有后续政策出台，货币一放松，房价肯定还会再起来，所以我认为那些高价买房的人现在也不是特别担心，因为拿几年以后再出手卖掉，还是可以的。我现实的感觉是：我周边的房子价格一点也没有降，只是没有人买了。
牛刀：这个因素取决于人民币升值是否到顶。只要人民币升值到顶，房价断然不可能反弹。房价和股票不同，一旦价格打回原形，就很难上涨。日本20年没有上涨，美国11年没有上涨，欧洲20年没有上涨，拉美等国18年没有上涨，越南、香港都曾经被打回原型。

    房产税能不能管住那些投机买房，能不能抑制房价？你也看到了，重庆和上海的房产税情况，仅仅1%是根本不行的。但多了也不行。

牛刀：房产税的要害不在房产税能否降房价，而是推进中国社会的进步。这个主要不在房产税本身，而在于只要开征房产税，等于官员的一部分财产就公开，官员持有多少房产一目了然。直接会带来社会的进步。