急问（关于民房买卖问题）

一碗咸肉

农村的旧房屋（不是宅基地，不是本村买本村的）买卖是不是不受法律保护啊，如果买卖需要走哪些程序，协议什么的，需要注意哪些细节，以防止以后扯皮事件发生？            

夏毛丫

我也很想知道这个问题。。

孤独的王者

同村的可以自由交易
非同村的交易无效

一碗咸肉

孤独的王者 发表于 2011-9-28 18:04
同村的可以自由交易
非同村和无效

哪怎办，钱都交了

孤独的王者

找个见证人最好村委干部
最好写好合同或合约
达成交易事项
然后把产权证去房管部门做变更名字
就可以了
前提是同一集体就是同一村
不是同村的合约或合同无效
法律法规源自己集体土地办法和房屋买卖管理办法好像

一碗咸肉

这合同怎么起草吧?真谢谢你

孤独的王者

一碗咸肉 发表于 2011-9-28 18:06
哪怎办，钱都交了

想办法把户口迁过去
其实农村通常情况下是没有问题的
除非人家想返悔
这种事在农村不算大事
农村人都善良
当然人家要要求你退房子还给你钱也没异议
如果你想法律走 麻烦

一碗咸肉

孤独的王者 发表于 2011-9-28 18:07
找个见证人最好村委干部
最好写好合同或合约
达成交易事项

这合同怎么写啊，有没有正规的格式什么的

孤独的王者

一碗咸肉 发表于 2011-9-28 18:10
这合同怎么写啊，有没有正规的格式什么的

就是把你们双方自愿交易的事表达清楚就行了
最好约定返悔的一方如何补偿另一方
但是合同的基础就是无效的
所发生的行为就失去法律保护力
其实你这样行为就是小产权房交易
通常没有问题的 只要对方不返悔

一碗咸肉

孤独的王者 发表于 2011-9-28 18:13
就是把你们双方自愿交易的事表达清楚就行了
最好约定返悔的一方如何补偿另一方
但是合同的基础就是无效 ...

真谢谢您。

孤独的王者

一碗咸肉 发表于 2011-9-28 18:17
真谢谢您。

不用客气

孤独的王者

“小产权房”是指在农村集体土地上，由享有该土地所有权的乡（镇）政府或村委会单独开发或与房地产开发企业联合开发建设，并由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。这种房屋权属证书没有房管部门盖章，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，故也称之为“乡产权”。
　　一、“小产权房”产生的原因
　　我国有《土地管理法》及其实施条例、《城乡规划法》等法律、法规，对土地资源的使用进行严格的界定，特别是对农村集体土地进行了强制性的保护。我国对城市土地和农村土地实行不同的管理方法，对城市人口和农村人口也实行不同的管理办法。城市国有土地只有经过合法程序后方能建造商品房上市流转，并由国家房管部门颁发房产证。而农村集体土地只有经国家征地，土地性质变为国有后才可以用于房地产的开发，然后进行上市流转。这种二元结构的土地制度，是“小产权房”问题的根源。这样的国有土地和集体土地的二元式划分，导致了土地一级市场国家垄断，造成二者事实上的不平等。一方面，农民在征收中获得的补偿与市场价值相差太大，就自主建房出售；另一方面，现在城市房价太高，城镇的中下层的老百姓的收入不足以购买房屋，只能另找门路。由于农村房屋便宜，于是很多城镇居民购买，这就是“小产权房”产生的原因。
　　二、小产权房带来的主要问题分析
　　1、农民基本生活保障问题
　　目前法律并不允许其在集体土地上进行房地产开发，集体土地征用为国有土地是房地产开发的前提条件，而农民获得的征地补偿在土地收益分配中只占了很少一部分，大部分的土地收益被当地政府部门和开发商瓜分了。对农民来说，作为集体土地主人，“小产权”房将使他们（而不是开发商）成为土地增值最大的受益者。实际上，这也符合宪法和国际惯例的精神。世界银行对工程的土地移民在保障收益上就有明确的政策法规。这就是土地的原来的拥有者或居住者必须享有土地重新开发和征用的利益——分红。像中国这样，一开发就把农民的土地给开发商，农民土地的增值只能由开发商和地方政府分享的模式，实质上是一种“打贫济富”的不合理分配。在这过程中，农民受到一定安置，拿到一些补偿款，却永远失去了土地，由于土地的利用具有很大的不可逆转性，必然会带来大量耕地流失，而耕地流失之后农民生活保障问题将会受到威胁。目前，国家尚未出台相关的法律来规定农村集体组织和农民之间关于土地用途改变所带来的收益增长的分配问题，从集体组织和农民个体之间的关系来看农民个体一般处于劣势地位，其权益更容易受到伤害。因此，由于大量开发“小产权”房引起耕地的流失而造成农民生活保障受到严重威胁，将成为开发“小产权”房带来的最为严重后果之一。
　　2、购房者权利保障问题
　　我国的宪法第十条规定：“城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”而集体所有制土地上的建筑将无法取得《房屋所有权证》，这也是此类住宅被称为小产权住宅的一个最为重要的原因。不久前建设部发布的《关于购买新建商品房的风险提示》也再次强调：“在农民集体所有的土地上建设的房屋，未经规划，未缴纳土地出让金等费用向集体组织以外的居民销售，并且其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发”。所以在房屋产权上，“小产权”房一般只有土地使用权证，而无房屋所有权证。此外，在“房地产开发活动中，对国有土地一律是有偿使用，这是法律所要求的必备条件。任何无偿使用土地的房地产开发都是为法律所禁止，不能允许的，其实质上造成国有资产的流失，损害国家、社会的公共利益”。以“小产权”房为标的的合同也因违法而无效，购买人无法获得产权登记或过户登记，不能成为房子的所有权人也无法再行转让，如果房子出现质量问题，也很难维护自身利益，若以后遇到国家征收，按规定也只补偿给所有权人即村集体和村民。此外，这些“小产权”房很可能因违法而被强行拆除或没收。总之购买人的利益将难以保障。可以想象，那些购买了“小产权”房的人，随着城乡规划的修改，将面临随时被拆迁的危险。除非他们能够通过集体投票或者集体抗争，阻止城市扩张，或者阻止城乡规划法的实施。否则，在房屋拆迁的过程中，政府、集体土地所有者与购买人之间将会爆发严重的冲突，新一轮的社会矛盾将会被激化，整个社会将会因此而付出沉重的代价。
　　三、在审判实务中对如何处理小产权房问题
　　在审判实务中，应注意处理小产权房问题的原则性规定。即：遵守法律法规、符合国家政策，以人为本、保护各方当事人基本居住生活条件、有利于社会稳定、促进当地经济发展和改善民生。对于不同用地性质、不同历史时期建成、不同情况的小产权房要区别对待，包括考虑到把乡镇企业用地、乡村公共利益设施用地上的小产权房与宅基地上的小产权房区分开，把符合城市规划区内的小产权房与规划区外的区分开。
　　在审理小产权房买卖纠纷案件中，一般是按以下具体意见操作的：
　　一、在本集体经济组织内部成员之间买卖小产权房的，一般可认定其买卖有效，因为该民事行为不违反法律、法规和禁止性规定；向本集体经济组织外的人员出卖小产权房的，一般应认定其买卖行为无效。但有以下情况的，应根据具体情况分别予以认定处理：一是购买人在买房后已经迁入本集体经济组织的；二是出卖人已经成为城镇居民的；三是出卖人有多处房产或该农村住宅为多层建筑自留有居住房屋的；四是因分家析产、离婚、遗产继承等引起的小产权房的流转纠纷等；五是对历史原因形成的小产权房，要区分不同情况，妥善处理。
　　二、对凡是非法占用耕地、不符合土地利用规划而建设的小产权房所进行的流转关系应认定为无效。
　　三、注意小产权房与其他形式产权房的区别。小产权房与商品房（含未进行产权登记的商品房）、经济适用房、限价房、廉租房、公有住房等，在产生的原因、产权的性质、使用的范围上有着明显区别，因其流转而产生纠纷也应区别对待。
　　要在现有法律法规的范围内，既要维护法律的权威，又要充分考虑有关政策规定，以遏制小产权房的发展势头，促进社会稳定发展，时刻体现人文关怀，处处以人为本。






“小产权”房背后的大问题是，法律禁止农村集体土地进入房地产市场究竟保护了谁的利益？

　　建设部在6月18日发布的《关于购买新建商品房的风险提示》告诫城市居民，不要购买在集体土地上建设的“小产权”或者“乡产权”房屋。因为，“目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售”。

　　随后，中央电视台6月20日的《经济半小时》对北京的“小产权”房进行了专题报道，指出：“大产权房是从正规渠道购买的商品房，要和开发商签订购房合同，到国土房管部门备案，最后能领到土地使用证和房产证厖而小产权房，往往是一些乡、村在农村集体土地上来开发的房子，它没有产权，因为它没有向国家缴纳土地出让金等税费，更没有国家的土地使用证和预售许可证，这类房子实际上并没有真正的产权。”

　　相比于电视宣传片的夸大其词和逻辑错乱，建设部的措辞尽管比较谨慎，但仍未阐明真相。“小产权”房真的没有产权吗？未必。

　　“产权”即财产权。在我国法律上，财产权包括物权、债权和知识产权。人们通常所说的“房屋产权”主要是指房屋的物权，即房屋的所有权或者他物权（如抵押权）。的确，依照现行法律，购买“小产权”房的城市居民无法办理房屋所有权登记，不能获得房屋的所有权和用地的使用权。但是，这不意味着购房者对“小产权”房没有任何财产权。在购房合同有效的情况下，“小产权”实际上是一个合同债权。债权和物权均是财产权，均受法律保护。二者权利内容和效力不同，在价格上可能贵贱有别，但作为民事权利并无尊卑之分。说“小产权”房没有产权，是没有根据的。

　　城市居民购买“小产权”房的合同是不是无效合同呢？如果不考虑其他影响合同效力的因素（如欺诈、胁迫），仅城市居民购买农民集体所有土地上的房屋这一事实并不构成合同无效事由。因为，在现行法律或行政法规中，并没有强制性规则禁止城市居民购买农民集体所有土地上的房屋。《土地管理法》中没有这样的禁止性规定，《城市房地产管理法》也没有。不错，1999年5月国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的确说过：“农民的住宅不得向城市居民出售。”但是，按照《合同法》第52条，判断合同合法性的依据只能是法律、行政法规的强制性规定，“通知”对合同效力是没有拘束力的。

　　在合同有效的前提下，“小产权”房的“购房合同”对房屋建设单位（乡村集体经济组织）和购房人具有法律上的约束力。按照现行法律，购房人固然无法获得房屋所有权和用地使用权的物权登记，但是依据合同，他们对房屋至少享有占有、使用和收益的权利。如果建设单位有违反合同约定的行为，建设单位应承担违约责任。因此，国土资源部有关人士的此类购房合同不受法律保护、村委会可以随意收回房屋的说法，恐怕是没有法律依据的。

　　即便合同无效或者被撤销，合同的双方当事人也互有返还给付的义务，即购房人应返还房屋，建设单位应返还房款，有过错的一方应赔偿对方的损失。在这种情况下，任一方当事人既对对方负有返还义务，也对对方享有请求返还财产的权利，这种权利当然也是一种财产权。

　　国土资源部有关人士的另一个警告是，国家一旦征收土地，购房人将因无土地使用权和房屋所有权而无法获得补偿。这个说法，我认为，同样夸大了购房人的风险。征收补偿的标的并非仅限于所有权，合法的债权也应该得到补偿；即便债权人无法得到直接补偿，他们也可以通过与所有权人的合同约定分享补偿。当然，购房人可能面临所有权人违约的风险，但是，这个风险在“小产权”房的房价中已经有所反映了。

　　总之，“小产权”房的法律风险和交易成本的确高于“大产权”房，但是并不像政府提示的那样可怕。在当前的法律框架内，“小产权”房未必都是应予拆除的非法占地项目，购房人的合同债权有其法律依据，应受法律保护。在我看来，“小产权”房的最大法律风险也许是某些执法部门无视购房人的合同债权而以简单粗暴的方式追求“立竿见影”或“杀鸡儆猴”的执法效果。

　　今年3月27日，北京市房山区青龙头村的144栋刚建成的“小产权”别墅被拆除85栋，其余被没收。该执法行为固然符合《土地管理法》第76条的规定，但它将直接导致建设单位无力退还房款和赔偿购房人的损失。

　　别墅刚建好，旋即拆掉，GDP不仅没有减少，反而有所增加，但这个增长的代价是众多购房人的倾家荡产。

　　“小产权”房的纷乱和尘嚣背后有一个值得深思的大问题：法律禁止农村集体土地直接进入房地产市场究竟保护了谁的利益？■


房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件.


(一).“五证” :
1.《国有土地使用证》，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。
2.《建设用地规划许可证》，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。
3.《建设工程规划许可证》，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
4.《建设工程施工许可证》。
5.《商品房销售（预售）许可证》。


(二).两书是：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”
　　第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”
　　第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农建设。”
　　第八十一条规定：“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。”
　　从上述四条的规定可以看出，集体土地只能用来建设自用的村民住宅、乡镇企业、公共设施和公益事业，不能用于其他目的的建设用地开发，其他目的的开发建设用地必须依法申请使用国有土地，否则要被责令改正并受处罚。
　　《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”这表明包括宅基地使用权在内的土地使用权的变更需进行相应的变更登记，否则是不合法的。
　　1996年5月6日国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”这种规定明确了禁止农村房屋向城市市民出售，其目的是为了加强对农村集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发。
　　从以上我国相关法律法规的规定可以看出，农村集体经济组织成员的一户村民可以依法申请一处符合标准的宅基地建造住房，但该宅基地不得抵押，该宅基地上的房屋不能出售给城市居民和本经济组织以外的人，至于出售、出租给本经济组织内的其他成员法律没有禁止，只是规定出售或出租后再申请宅基地的不予准许。
　　由此看来，若集体经济组织或乡镇政府按乡村规划，组织有条件的村民在宅基地上建设居民楼集中居住并不违法，这样做不仅有利于新农村建设，而且可以节约土地，应予以肯定。但在属于城中村的集体土地上建设楼房时应符合城市的整体规划或依法转变为国有土地后再按规划进行建设。
　　目前被称作“小产权房”的有一部分是在集体宅基地上建设的楼盘，其主要是指集体成员分配后向外出售余房；另一部分是集体经济组织或开发商为了营利在宅基地以外的集体土地上违法开发建设的楼盘。开发商或村委会在把这些房子向外出售时，往往承诺说有村委会或乡镇政府根据购房合同颁发“房屋使用证”或“乡产权证”，不会发生产权纠纷。
　　而事实上，从以上对我国目前房地产相关法律的分析可知，集体成员以外的人不能成为该种购房合同的主体，又根据我国《合同法》第五十二条第（五）项之规定，该种合同由于违反法律、行政法规的强制性的规定而无效。因此从我国目前法律的角度来看，集体经济组织成员以外的购房者虽然根据所谓的购房合同付款后对房子进行了占有和使用，而事实上并未取得任何对房子的法律权利，“小产权”或“乡产权”对他们来说只不过是一种心理上的安慰。
“小产权房”买卖是否有效？
认为买卖无效的理由：
1，认为既然国家房管部门不予以颁发房屋产权证，不能过户公示交易，没有所有权，那自然其存在是不合法的。
2，国务院办公厅发出了《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，规定“农民的住宅不得向城市居民出售”。
3，2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》也规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。根据“房随地走，地随房走”的法律原则，宅基地上的房屋也同样是不能流转的。
4，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。
5，2004 年，北京市高级法院印发了关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要，提出农村私有房屋买卖合同应当认定无效，要求北京市各级法院在审判中参照执行。此后，北京法院审理的相关案件大都以判决合同无效告终，买农房的城里人交出房屋，得到一定补偿款。

认为买卖有效的理由：
1，既然小产权房存在并继续存在，而且国家没有明令禁止取缔，那自然是合法的。
2，集体土地管理权在基层，只要符合城乡整体规划要求，没有违法占用耕地和宅基地，符合相关标准，就可以在农村集体建设用地上自行或委托开发商进行房地产开发并进行出售。而且这个被集体成员表决同意的结果应受法律认可和保护，不存在“无效”之说。
3，《城市房地产管理法》的前提是“城市”，农村集体土地不在其约束范围之内。
4，我国法律、行政法规并无明文规定禁止买卖宅基地上的私有房屋。法院确认合同无效，应当以法律和行政法规为依据。国务院办公厅的通知及国务院的决定不是行政法规，只是国务院发布的规范性文件。
5，《土地管理法》规定:农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。从这一法律规定中可以看出法律并不禁止农村村民在出卖房屋时，同时转让宅基地使用权。
6，我国法律只规定了宅基地不能买卖，却没有规定宅基地上的房屋是否可以买卖，这是一个法律空白。

建设部：仅仅是通过新闻会发布向消费者作出购买小产权房有隐患的“风险提示”，而不能对这一领域直接进行管理和整治。因为建设部并不拥有对农村集体用地的管理权。对此，有媒体采访了相关专家。
国土局：作为国有土地管理部门的职权范围是城市国有土地和被征用为国有的农村集体土地，而对未被征用的集体土地无权干涉。
央行：《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于金融促进节约集约用地的通知》银发〔2008〕214号有规定，严格农村集体建设用地项目贷款管理。对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款；对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民，不得发放住房贷款；对利用农村集体土地开办企业、兴办乡（镇）村公共设施和公益事业的，要严格审查贷款申请，对未取得合法用地手续，没有落实有效担保权利的，不得发放贷款。
教授观点：中国人民大学法学院教授王轶指出，无论从《宪法》，还是即将实施的《物权法》或其他相关法律法规的角度，小产权房是否违规都值得商榷。就其个人观点认为，小产权住宅并没有违反现有法律，而且只要购房者与乡政府签订的合同符合双方意愿，那么这份合同就是有效的，应该受到法律的保护，同时购房人也应当取得相应的转让、出租、抵押、继承、赠与等权利。

孤独的王者

在审理小产权房买卖纠纷案件中，一般是按以下具体意见操作的：
　　一、在本集体经济组织内部成员之间买卖小产权房的，一般可认定其买卖有效，因为该民事行为不违反法律、法规和禁止性规定；向本集体经济组织外的人员出卖小产权房的，一般应认定其买卖行为无效。但有以下情况的，应根据具体情况分别予以认定处理：一是购买人在买房后已经迁入本集体经济组织的；二是出卖人已经成为城镇居民的；三是出卖人有多处房产或该农村住宅为多层建筑自留有居住房屋的；四是因分家析产、离婚、遗产继承等引起的小产权房的流转纠纷等；五是对历史原因形成的小产权房，要区分不同情况，妥善处理。
　　二、对凡是非法占用耕地、不符合土地利用规划而建设的小产权房所进行的流转关系应认定为无效。
　　三、注意小产权房与其他形式产权房的区别。小产权房与商品房（含未进行产权登记的商品房）、经济适用房、限价房、廉租房、公有住房等，在产生的原因、产权的性质、使用的范围上有着明显区别，因其流转而产生纠纷也应区别对待。

伊人李彧

农村都是瞎买瞎卖

不知道是谁

伊人李彧 发表于 2011-9-28 19:28
农村都是瞎买瞎卖

就跟买菜似的

一碗咸肉

孤独的王者 发表于 2011-9-28 18:19 不用客气

能加QQ聊吗？朋友

一碗咸肉

孤独的王者 发表于 2011-9-28 18:19 不用客气

能加QQ聊吗？朋友

孤独的王者

一碗咸肉 发表于 2011-9-30 20:12
能加QQ聊吗？朋友

34447766

孤独的王者

一碗咸肉 发表于 2011-9-30 20:12
能加QQ聊吗？朋友

http://www.aiganyu.com/thread-118661-1-1.html
发个买卖农村房子起诉的后果